Zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego obiekty budowlane powinny być w trakcie użytkowania regularnie kontrolowane przez ich właścicieli lub zarządców. Ustawa wymaga okresowych kontroli stanu technicznego – co najmniej raz w roku (przegląd ogólnobudowlany) oraz co najmniej raz na 5 lat (przegląd pięcioletni).
Właściciel lub zarządca musi zapewnić przeprowadzenie kontroli raz w roku dotyczącej elementów budynku narażonych na działanie warunków atmosferycznych, urządzeń ochrony środowiska, instalacji gazowych i przewodów kominowych. Z kolei kontrola co 5 lat obejmuje sprawdzenie całego stanu technicznego budynku, jego przydatności do użytkowania, estetyki obiektu oraz otoczenia.
Kontrole mogą być łączone – np. w roku terminu pięcioletniej inspekcji można przeprowadzić jedną wspólną kontrolę obejmującą zarówno zakres roczny, jak i pięcioletni. Ponadto, prawo nakłada obowiązek przeprowadzenia kontroli również po wystąpieniu zdarzeń nadzwyczajnych (np. po wichurze, powodzi, trzęsieniu ziemi) w celu zapewnienia bezpiecznego użytkowania budynku.
Obowiązek przeglądów budowlanych spoczywa zawsze na właścicielu lub zarządcy obiektu. W praktyce oznacza to, że w budynkach wielomieszkaniowych czy handlowych to wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia lub firma zarządzająca organizuje i finansuje przeglądy. Właściciele domów jednorodzinnych indywidualnie zlecają kontrolę, ale przepis wyłącza u nich obowiązek rocznego przeglądu stanu technicznego obiektu (art. 62 ust. 2 pkt 1) – domy jednorodzinne są zwolnione tylko z części rocznej kontroli budowlanej.
Uwaga: brak odpowiedniej dokumentacji przeglądów może skutkować karą (np. grzywną do 5 000 zł) – inspektor nadzoru budowlanego może ukarać właściciela lub zarządcę, a także żądać przeprowadzenia dodatkowej ekspertyzy.
Rodzaje przeglądów budowlanych i ich terminy
- Przegląd budowlany roczny (ogólnobudowlany) – wykonuje się co najmniej raz w roku kalendarzowym (terminy dokładne nie są określone, ale zwyczajowo kontrolę planuje się np. na wiosnę). Kontrola ta obejmuje przede wszystkim sprawdzenie technicznego stanu elementów budynku narażonych na wpływ warunków atmosferycznych – np. powłok elewacyjnych, pokrycia dachowego, elementów odwodnienia (rynny, obróbki blacharskie), balkonów, loggii, tarasów. Właściciele domów jednorodzinnych są zwolnieni z corocznego przeglądu części budowlanej (art. 62 ust. 2), ale muszą wykonywać kontrolę kominów i instalacji gazowych raz w roku (co wynika z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c).
- Przegląd budowlany pięcioletni (ogólnobudowlany) – należy go przeprowadzić przed upływem 5 lat od poprzedniej kontroli. Obejmuje całkowitą ocenę stanu technicznego obiektu oraz jego „przydatności do użytkowania”, a także estetykę budynku i jego otoczenia. Zakres ten dotyczy wszystkich elementów budynku wymienionych w rozporządzeniu o warunkach technicznych użytkowania budynków mieszkalnych czyli części konstrukcyjnej (np. konstrukcji nośnej, stropów, ścian wewnętrznych, posadzek, okien, drzwi itp.) oraz wszystkich pozostałych elementów obiektu.
- Przeglądy półroczne (2 razy w roku) – dotyczą budynków wielkopowierzchniowych. Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 3, obiekty o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 000 m² (lub innych obiektów o dachu ponad 1 000 m²) powinny być kontrolowane co najmniej dwa razy w roku – zwykle przed i po sezonie zimowym. Obejmują one ten sam zakres, co kontrola roczna (część budowlana).
- Kontrole doraźne – każdy właściciel/zarządca jest zobowiązany niezwłocznie reagować na zdarzenia losowe. Art. 62 ust. 1 pkt 4 mówi, że kontrolę stanu technicznego należy wykonać zaraz po wystąpieniu okoliczności przewidzianych w art. 61 pkt 2 (np. po wichurze, obfitym deszczu, trzęsieniu ziemi, pożarze itp.). Jeśli mieszkańcy zgłoszą ingerencję czy uszkodzenie w lokalu wpływające na bezpieczeństwo (art. 62 pkt 4a), właściciel musi przeprowadzić kontrolę w ciągu 3 dni. W praktyce oznacza to, że po silnym wietrze, powodzi czy innym zagrożeniu należy wezwać fachowca do sprawdzenia dachu, ścian i fundamentów – w razie wykrycia poważnych uszkodzeń należy je natychmiast usunąć, a niekiedy powiadomić nadzór budowlany.
Zakres kontrolowanych elementów
Przegląd roczny obejmuje przede wszystkim elementy konstrukcyjno-budowlane i instalacyjne narażone na czynniki zewnętrzne. Z praktyki nadzoru wynika, że inspektorzy szczegółowo oceniają stan:
- zabezpieczeń zewnętrznych – elewacji (powłoki malarskie, tynki), parapetów, attyk, gzymsów, balustrad balkonów itp.;
- odwodnienia i dachu – rynien, rur spustowych, obróbek blacharskich, pokrycia dachowego (dachówki, blachy), stan obróbek oraz kominów;
- instalacji wewnętrznych – np. instalacji CO i CWU (czy nie ma przecieków, korozji), instalacji gazowej (prace przy gazie musi wykonać uprawniony gazownik) oraz przewodów kominowych (oczyszczone i drożne przewody);
- urządzeń ochrony środowiska – oczyszczalni ścieków, separatorów, czy innych instalacji regulowanych przepisami ochrony środowiska.
Dobry przegląd roczny powinien ujawnić pęknięcia, nieszczelności czy korozję we wcześniej wymienionych elementach, które mogą zagrażać bezpieczeństwu lub konstrukcji budynku. Warto wiedzieć, że przegląd roczny nie obejmuje instalacji elektrycznej i piorunochronnej (poza sprawdzeniem ich stanu na pięciolecie).
Przegląd budowlany pięcioletni ma szerszy zakres – sprawdza się w nim stan całego budynku. Kontrolowane są wszystkie elementy wymienione w części rocznej, ale dodatkowo każdy inny fragment obiektu (np. ściany działowe, stropy, fundamenty, schody, stany techniczne drzwi i okien) oraz ocenia się „przydatność do użytkowania” – czyli czy budynek nadal spełnia wszystkie normy (trwałość konstrukcji, szczelność, nośność). Sprawdza się również estetykę obiektu (czy elewacja, tereny przyległe itp. nie wymagają remontu) oraz otoczenie (drogi, chodniki, ogrodzenia). Podsumowując, przegląd pięcioletni to gruntowna ocena techniczna całej konstrukcji budynku i jego otoczenia (w tym sprawdzenie wykonania zaleceń z poprzedniego protokołu).
Kwalifikacje osób przeprowadzających przeglądy budowlane
Kontrole budowlane – zarówno roczne, jak i pięcioletnie – muszą wykonywać osoby z odpowiednimi uprawnieniami. Zgodnie z art. 62 ust. 4 Prawa budowlanego, przeglądy (poza instalacyjnymi) przeprowadzają wyłącznie inżynierowie lub architekci z ważnymi uprawnieniami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej. Oznacza to, że właściciel samodzielnie nie może dokonać przeglądu – potrzebny jest licencjonowany inspektor budowlany lub projektant z uprawnieniami wykonawczymi. Uprawnienia można sprawdzić na https://e-crub.gunb.gov.pl/
W praktyce właściciel budynku zleca przegląd ogólnobudowlany uprawnionemu inżynierowi, a odrębnie zleca kontrolę kominów mistrzowi kominiarskiemu, gazownikowi kontrolę instalacji gazowe, elektrykowi kontrolę instalacji elektrycznej a osobie z uprawnieniami sanitarnymi przegląd urządzeń sanitarnych. Osoba dokonująca kontroli zapisuje wszystkie wyniki w protokole kontroli – zgodnie z przepisami PB, dokument ten musi zawierać m.in. datę, dane inspektora (imię, nr uprawnień), identyfikację budynku oraz opis ustaleń i ewentualnych zaleceń. Protokół powinien być załączony do książki obiektu budowlanego (elektronicznej lub papierowej), o ile dla danego obiektu taka książka jest wymagana (nowe obiekty mają obowiązek wpisu w CEEB).
Obowiązki właścicieli – różne typy budynków
Domy jednorodzinne. Właściciele budynków wolnostojących (pojedynczych domów) są zwolnieni jedynie z obowiązku rocznego przeglądu części budowlanej (zgodnie z art. 62 ust. 2 PB). W praktyce oznacza to, że co 5 lat muszą przeprowadzać pełny przegląd techniczny domu (zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 2). Ponadto domownicy muszą pamiętać o corocznych kontrolach instalacji gazowych i kominów przez uprawnionych specjalistów (mistrza kominiarskiego). Zaniedbanie tych obowiązków może spowodować problemy – np. brak ważnego protokołu kominiarskiego lub budowlanego może być podstawą odmowy odszkodowania z polisy mieszkaniowej.
Bliźniaki i segmenty. Jeśli budynki bliźniacze lub segmentowe posiadają odrębne fundamenty i zostały traktowane jako osobne obiekty (co jest typowe), każdy właściciel takiego lokalu odpowiada za swój budynek tak samo jak właściciel wolnostojącego domu. Jeśli natomiast całość konstrukcji jest połączona, spółdzielnia/wspólnota/zarządca odpowiada za wspólne przeglądy części konstrukcyjnej.
Budynki wielorodzinne (bloki, kamienice). Dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych obowiązują wszystkie przeglądy: roczne (lub półroczne, jeśli budynek jest bardzo duży) oraz pięcioletnie. Za ich wykonanie odpowiada wspólnota lub spółdzielnia – administrator bądź zarządca musi zlecić odpowiednim ekspertom wykonanie przeglądu i zadbać, by sporządzono protokół. W praktyce właściciele pojedynczych mieszkań nie robią przeglądów indywidualnie; kontroluje się cały budynek jako całość.
Obiekty użyteczności publicznej i komercyjne. Dla biurowców, sklepów, szkół, magazynów itp. obowiązki są analogiczne – nie ma innego przepisu, który by je wyłączał. Każdy budynek, bez względu na przeznaczenie, musi mieć zapewnione kontrole okresowe zgodnie z art. 62 PB. Wyjątki ustawowe (poza domami jednorodzinnymi) dotyczą jedynie budownictwa zagrodowego i letniskowego. Generalnie jednak, jeśli masz własny lokal użytkowy – odpowiadasz za jego przeglądy podobnie jak za dom.
Mieszkania i wspólnoty mieszkaniowe. W budynkach wielomieszkaniowych za cały budynek odpowiada wspólnota lub wspólnota/związanie spółdzielcze. Jeśli jesteś właścicielem lokalu w bloku, sprawdź, czy wspólnota prowadzi książkę obiektu i czy ma aktualne protokoły z kontroli budynku. Brak przeglądu może wpłynąć na bezpieczeństwo oraz na możliwość dochodzenia np. odszkodowań.
Mity i błędne informacje
W internecie krąży kilka niesprawdzonych opinii na temat przeglądów technicznych. Oto najczęstsze mity i fakty:
- „Domy jednorodzinne nie muszą mieć żadnych przeglądów” – fałsz. Domy są zwolnione tylko z rocznego przeglądu konstrukcji (art. 62 ust. 2). Nadal obowiązuje je przegląd 5-letni całego budynku oraz coroczne kontrole gazu i kominów. Zaniedbanie tych przeglądów może obciążyć finansowo właściciela (np. w razie szkody).
- „Przegląd to tylko formalność, można go zrobić samemu” – fałsz. Przegląd techniczny musi wykonać uprawniony specjalista, a jego wyniki wpisuje się do oficjalnego protokołu. Samodzielna „pseudo-kontrola” nie ma mocy prawnej.
- „Nie trzeba robić przeglądu, dopóki nie widać uszkodzeń” – fałsz. Przeglądy są okresowe i obowiązkowe niezależnie od widocznych uszkodzeń. Mają zapobiegać powstawaniu zagrożeń i wykrywać problemy, zanim dojdzie do awarii.
- „Jeśli mam nowe lub ubezpieczone mieszkanie, nie muszę przeglądu” – fałsz. Nowy budynek jest nowy tylko raz – już po pierwszym roku powinien mieć pierwszy przegląd. A polisa ubezpieczeniowa często wymaga aktualnych przeglądów technicznych – brak ważnego protokołu może skutkować odmową wypłaty odszkodowania.
- „Przegląd elektryczny zastępuje przegląd budowlany” – fałsz. To zupełnie inne kontrole. Przegląd elektryczny (i piorunochronny) jest tylko częścią kontroli pięcioletniej. Nie zwalnia z badania konstrukcji budynku i innych instalacji.
Podsumowując, przeglądy budowlane są obowiązkowe i ściśle uregulowane prawnie a ich zakres rózni się w zależności od rodzaju budynku. Znajomość przepisów i rzetelne ich wypełnianie (terminowe zlecanie przeglądów, zatrudnianie fachowców, archiwizowanie protokołów) minimalizuje ryzyko uszkodzeń i chroni właściciela budynku – zarówno przed kosztownymi awariami, jak i przed konsekwencjami prawnymi zaniedbań.
Źródła
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 2024 poz. 725)
– główny akt prawny regulujący obowiązki przeglądów (art. 61–62a, 70, 93, 100) - Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.
w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2022 poz. 1225) - Rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 28 kwietnia 2003 r.
w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy przy urządzeniach energetycznych (Dz.U. 2003 nr 89 poz. 828) - Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r.
w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. 2010 nr 109 poz. 719) - Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 1998 r.
w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. 1999 nr 74 poz. 836)
- GUNB – Główny Urząd Nadzoru Budowlanego
– interpretacje przepisów, obowiązki właścicieli i zarządców, elektroniczna książka obiektu budowlanego (EKOB) - ISAP – Internetowy System Aktów Prawnych (Sejm RP)
– aktualne wersje ustaw i rozporządzeń (np. Prawo budowlane, rozporządzenia MI) - Gov.pl – Serwis Rzeczypospolitej Polskiej
– m.in. informacje nt. Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB) oraz obowiązków przeglądowych - CEEB – Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków
– powiązana z obowiązkami zgłoszeniowymi i wpisem przeglądów do systemu EKOB
