Kierownik budowy – kluczowa funkcja przy budowie domu jednorodzinnego

Kierownik budowy to osoba pełniąca jedną z najważniejszych ról na placu budowy domu. 

Jest to wykwalifikowany inżynier z uprawnieniami budowlanymi, odpowiedzialny za organizację, kierowanie i nadzór nad całym procesem budowlanym od momentu rozpoczęcia prac aż do oddania budynku do użytkowania. 

W polskim systemie prawnym kierownik budowy jest wymagany w większości inwestycji budowlanych – w tym przy budowie typowego domu jednorodzinnego lub segmentu bliźniaczego – aby zapewnić zgodność realizacji z projektem, przepisami Prawa budowlanego oraz zasadami bezpieczeństwa. Poniżej przedstawiamy kompleksowy opis funkcji, obowiązków i odpowiedzialności kierownika budowy na poszczególnych etapach inwestycji, a także praktyczne wskazówki dla inwestorów.

Kim jest kierownik budowy i kiedy jest potrzebny?

Kierownik budowy to z reguły inżynier budownictwa (lub architekt) posiadający odpowiednie uprawnienia budowlane do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych. Oznacza to, że musiał ukończyć kierunkowe studia techniczne, odbyć wymaganą praktykę zawodową oraz zdać egzamin państwowy potwierdzający jego kwalifikacje. Osoba wpisana na listę członków Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa (PIIB) z uprawnieniami w odpowiedniej specjalności może legalnie sprawować funkcję kierownika budowy. Dzięki tym kwalifikacjom dysponuje wiedzą i kompetencjami, by czuwać nad poprawnym przebiegiem prac na budowie domu.

Polskie prawo nakłada na inwestora obowiązek ustanowienia kierownika budowy przy każdej budowie wymagającej pozwolenia na budowę. Dotyczy to m.in. budowy domów jednorodzinnych oraz większości innych obiektów. Inwestor nie może samodzielnie rozpocząć takich robót bez zapewnienia nadzoru osoby z uprawnieniami. Przed rozpoczęciem prac należy formalnie zgłosić w urzędzie (starostwie lub inspektoracie nadzoru budowlanego) dane wybranego kierownika budowy wraz z jego pisemnym oświadczeniem o przyjęciu obowiązków. Brak kierownika budowy przy wymagającej tego inwestycji stanowi naruszenie prawa budowlanego – grozi wstrzymaniem robót, karami finansowymi, a nawet problemami z odbiorem domu.

Wyjątkiem od powyższej zasady jest uproszczona procedura dla niewielkich budynków mieszkalnych, tzw. “domów bez formalności” do 70 m² powierzchni zabudowy. Od niedawna prawo dopuszcza budowę takiego małego domu jednorodzinnego bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, a tym samym bez obowiązku zatrudniania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. W takiej sytuacji inwestor może wziąć odpowiedzialność za kierowanie budową na siebie (składając odpowiednie oświadczenie). Mimo braku wymogu formalnego, nawet przy małych inwestycjach warto rozważyć zaangażowanie doświadczonego kierownika budowy – zwiększa to kontrolę nad przebiegiem prac i zmniejszy ryzyko błędów, które mogłyby skutkować kosztownymi poprawkami lub opóźnieniami.

Wymagania i uprawnienia kierownika budowy

Funkcję kierownika budowy może pełnić tylko osoba spełniająca określone wymagania prawne. Przede wszystkim musi posiadać ważne uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności (najczęściej konstrukcyjno-budowlanej, gdy mowa o budowie domu). Uzyskanie uprawnień wiąże się z ukończeniem co najmniej studiów inżynierskich (I stopnia) na kierunku związanym z budownictwem lub architekturą, odbyciem wymaganej praktyki zawodowej na budowie (minimum 2 lata pod nadzorem uprawnionego kierownika budowy, a w przypadku posiadania tylko tytułu inżyniera – 3 lata praktyki) oraz zdaniem egzaminu przed komisją przy Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego. Po pozytywnym zdaniu egzaminu kandydat zostaje wpisany na listę członków właściwej izby inżynierów (PIIB) i uzyskuje prawo do samodzielnego kierowania robotami budowlanymi.

Niezbędnym wymogiem jest także przynależność do samorządu zawodowego (wspomnianej izby inżynierów) oraz opłacanie ubezpieczenia OC. Dzięki temu kierownik budowy ponosi odpowiedzialność zawodową za swoje decyzje. Warto podkreślić, że uprawnienia kierownika budowy mogą być nieograniczone (po studiach magisterskich) lub ograniczone – wówczas upoważniają np. do prowadzenia budów tylko określonego rodzaju lub wielkości. Jednak przy typowej budowie domu jednorodzinnego uprawnienia inżyniera budownictwa lądowego w specjalności konstrukcyjno-budowlanej są wystarczające i najczęściej spotykane.

Uprawnienia budowlane możesz sprawdzić w Centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane (e-CRUB)

Obowiązki kierownika budowy przed rozpoczęciem budowy

Zadania kierownika budowy rozpoczynają się jeszcze zanim pierwsza łopata zostanie wbita w ziemię. Po uzyskaniu przez inwestora pozwolenia na budowę i przed startem robót, kierownik ma obowiązek dopełnić szeregu czynności przygotowawczych i formalnych, które zapewnią bezpieczny i zgodny z prawem start inwestycji. Do kluczowych obowiązków kierownika na etapie przygotowania budowy należą:

• Przejęcie terenu budowy od inwestora – następuje to protokolarnie, na piśmie. Kierownik budowy oficjalnie przyjmuje plac budowy pod swoją pieczę. Od tego momentu ponosi odpowiedzialność za wszystko, co dzieje się na tym terenie.
  
• Zabezpieczenie placu budowy – kierownik musi zadbać o ogrodzenie i oznakowanie terenu, aby osoby postronne nie miały dostępu i żeby zminimalizować ryzyko wypadków. Na placu powinny znaleźć się tablice ostrzegawcze, a zwłaszcza tablica informacyjna budowy w widocznym miejscu, zawierająca m.in. dane inwestora, kierownika budowy, numer pozwolenia na budowę itp. (wymóg ustawowy).
  
• Przygotowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (plan BIOZ) – przed rozpoczęciem prac kierownik opracowuje (i podpisuje) plan BIOZ, o ile jest on wymagany. Taki plan jest obligatoryjny, gdy na budowie występują szczególne zagrożenia dla zdrowia i życia ludzi. W praktyce przy budowie domu jednorodzinnego plan BIOZ zazwyczaj jest sporządzany standardowo, opisując zasady BHP na danej budowie.
  
• Zapewnienie wytyczenia geodezyjnego obiektu – przed ruszeniem robót ziemnych kierownik organizuje (przy współpracy z uprawnionym geodetą) wytyczenie w terenie lokalizacji budynku zgodnie z projektem. Geodeta musi wyznaczyć na działce usytuowanie przyszłych fundamentów/ścian, co zostaje potwierdzone odpowiednim szkicem. Kierownik musi dopilnować, że budynek będzie posadowiony dokładnie tam, gdzie przewiduje projekt zagospodarowania działki.
  
• Sprawdzenie dokumentacji projektowej – kierownik budowy powinien zapoznać się gruntownie z projektem budowlanym i wszystkimi pozwoleniami/warunkami. Od 2025 roku przepisy wymagają nawet, by kierownik dokonał w dzienniku budowy oficjalnego wpisu potwierdzającego, że otrzymał od inwestora zatwierdzony projekt budowlany i projekt techniczny (jeśli był wymagany). Taki zapis potwierdza, że kierownik dysponuje aktualną dokumentacją i może zgodnie z nią prowadzić prace.
  
• Zgłoszenie rozpoczęcia robót – w praktyce to inwestor zawiadamia urząd o planowanym terminie rozpoczęcia budowy, ale kierownik uczestniczy w tym etapie, chociażby poprzez podpisanie wspomnianego oświadczenia o przyjęciu funkcji. Bez tego dokumentu budowa nie powinna ruszyć.
  
  

Podsumowując, etap przed rozpoczęciem budowy to czas na organizację placu i formalności. Dobrze przeprowadzone przygotowanie (ogrodzony, oznakowany teren, aktualne plany na budowie, dziennik budowy założony i opieczętowany przez urząd) zapewnia, że budowa domu może wystartować legalnie i bezpiecznie.

Obowiązki kierownika budowy w trakcie realizacji prac

Gdy budowa wchodzi w fazę realizacji – od robót ziemnych, poprzez stan surowy, aż po prace wykończeniowe – rola kierownika budowy jest najbardziej widoczna. To on kieruje całym procesem budowlanym na co dzień, dbając o zgodność wszystkich działań z projektem oraz przepisami. Kluczowe obowiązki kierownika na tym etapie to m.in.:

• Nadzór nad pracami i koordynacja przebiegu budowy – kierownik budowy organizuje i kontroluje pracę ekip wykonawczych (murarskich, ciesielskich, instalatorskich itd.). Pilnuje harmonogramu i kolejności robót, tak aby kolejne etapy były wykonywane we właściwym czasie i właściwej technologii. Choć często na budowie jest obecny wykonawca generalny lub kierownicy robót branżowych, to kierownik budowy sprawuje nadzór ogólny nad całością. Jego zadaniem jest koordynowanie wszystkich podwykonawców i dbanie, by nie dochodziło do konfliktów między branżami (np. by elektryk nie uszkodził instalacji wodnej, itp.).
  
• Kontrola zgodności z projektem i normami – podstawowa funkcja kierownika to czuwanie, by budynek powstawał ściśle według zatwierdzonego projektu budowlanego, warunków pozwolenia na budowę oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej (tzw. sztuką budowlaną). Kierownik na bieżąco porównuje wykonywane prace z rysunkami i opisami projektowymi. Kontroluje także, czy stosowane materiały budowlane są właściwe (posiadają wymagane parametry i atesty przewidziane w projekcie). Każdy kluczowy etap prac powinien zostać przez niego sprawdzony i zatwierdzony przed przejściem do następnego. Przykładowo, kierownik dokładnie ogląda zbrojenie fundamentów czy stropu przed zalaniem betonem – ponieważ po zabetonowaniu niezgodności byłyby niemożliwe do wykrycia, a mogłyby zaważyć na trwałości konstrukcji. Podobnie nadzoruje poprawność wykonania więźby dachowej (czy drewno ma odpowiednią klasę i elementy są właściwie rozstawione), prawidłowość ocieplenia, izolacji przeciwwilgociowych, itp.
  
• Bieżące prowadzenie dokumentacji budowy – kierownik budowy jest odpowiedzialny za rzetelne prowadzenie dziennika budowy, który jest oficjalnym dokumentem przebiegu inwestycji. Każdego dnia roboczego lub po zakończeniu danego etapu powinien dokonać w dzienniku odpowiedniego wpisu odnotowującego postęp prac, występujące okoliczności, uwagi czy polecenia. Dziennik budowy mogą również zapełniać wpisami inne uprawnione osoby (np. inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant sprawujący nadzór autorski, geodeta, urzędnicy nadzoru budowlanego podczas kontroli), a kierownik musi się do tych wpisów ustosunkować i wprowadzać ewentualne zalecenia do praktyki na budowie. Oprócz dziennika, kierownik gromadzi całość dokumentacji budowy: protokoły odbiorów częściowych, atesty i certyfikaty wbudowanych materiałów, dzienniki montażowe instalacji – wszystko to razem złoży się potem na dokumentację powykonawczą domu.
  
• Zapewnienie przestrzegania zasad BHP – kierownik budowy dba o bezpieczne warunki pracy na terenie budowy. Ma obowiązek przeszkolić pracowników z zasad bezpieczeństwa lub sprawdzić, czy wykonawcy posiadają aktualne szkolenia. Nadzoruje używanie sprzętu ochronnego (kaski, zabezpieczenia przeciwupadkowe, odpowiednia odzież). Jeśli zauważy zagrożenie zdrowia lub życia, ma prawo, a nawet obowiązek natychmiast przerwać roboty i nie dopuścić do ich kontynuacji, dopóki nie zostanie przywrócone bezpieczeństwo. O każdym takim przypadku kierownik informuje inwestora oraz właściwy organ nadzoru budowlanego. Działania zapobiegające wypadkom (np. zabezpieczenie głębokich wykopów, odgrodzenie stref niebezpiecznych) są integralną częścią pracy kierownika przez cały okres budowy.
  
• Reagowanie na nieprawidłowości i rozwiązywanie problemów – w trakcie budowy często pojawiają się nieprzewidziane sytuacje: odkryte kolizje z instalacjami, błędy w projekcie, zmiany warunków gruntowych lub zwykłe usterki wykonawcze. Kierownik budowy ma za zadanie na bieżąco rozwiązywać takie problemy. Może żądać od wykonawców usunięcia wadliwie wykonanych elementów lub poprawek, jeśli stwierdzi odchyłki od projektu czy norm. W przypadku, gdy uzna pewne zmiany w projekcie za korzystne lub konieczne (np. dla bezpieczeństwa konstrukcji albo usprawnienia prac), kierownik ma prawo wystąpić do inwestora i projektanta z wnioskiem o wprowadzenie zmian w projekcie budowlanym. Należy zaznaczyć, że sam kierownik nie może samowolnie zmienić projektu – wszelkie istotne zmiany wymagają zgody projektanta i czasem formalnej zamiany pozwolenia na budowę. Drobne zmiany nieistotne (np. zamiana materiału na równoważny jakościowo, przesunięcie niektórych niekrytycznych elementów) mogą być wprowadzane, ale zawsze odnotowane w dokumentacji i skonsultowane z projektantem. Kierownik jest więc łącznikiem między projektem a wykonawstwem – dba, by teoria została prawidłowo przełożona na praktykę.
  
• Zgłaszanie prac do odbiorów częściowych – budowa domu dzieli się na etapy, które często podlegają odbiorom technicznym (częściowym). Przykładowe kamienie milowe to ukończenie stanu surowego otwartego, ukończenie stanu surowego zamkniętego, wykonanie instalacji wewnętrznych przed zakryciem bruzd, itp. Rolą kierownika budowy jest informowanie inwestora i (ewentualnie) inspektora nadzoru inwestorskiego o gotowości danego etapu do odbioru. Uczestniczy on w takich odbiorach technicznych, sporządza stosowne protokoły i potwierdza wpisem, że prace danego rodzaju zostały wykonane prawidłowo. Jeśli inwestor nie zatrudnia inspektora nadzoru (co przy domach jednorodzinnych nie jest obowiązkowe), kierownik budowy sam pełni w praktyce kontrolę techniczną – warto wtedy, by inwestor wspólnie z nim dokonał oględzin i zaakceptował wykonanie kluczowych elementów (np. przed zalaniem fundamentów, przed zakryciem instalacji). Wszystko to zapewnia, że na dalszych etapach nie pojawią się przykre niespodzianki wynikające z zaniedbań.
  
  

W okresie prowadzenia prac kierownik budowy często pełni również rolę doradczą i prewencyjną. Dobry kierownik nie tylko kontroluje post factum, ale też uprzedza wykonawców o rzeczach, na które powinni zwrócić szczególną uwagę przed i w trakcie wykonywania danego zadania. Jego doświadczenie pozwala wyłapać potencjalne błędy zanim zostaną popełnione. Dzięki temu można uniknąć kosztownych przeróbek – jak głosi branżowe powiedzenie: lepiej zapobiegać niż naprawiać.

Należy mieć świadomość, że choć zakres zadań kierownika budowy jest bardzo szeroki, nie zajmuje się on wszystkim. Kierownik budowy nie odpowiada za kwestie czysto estetyczne czy wybór kolorów i materiałów wykończeniowych – to domena inwestora (ewentualnie architekta wnętrz). Formalnie kierownik nie musi też pilnować jakości wizualnej wykończeń (np. równych fug w płytkach) – jego obowiązkiem jest przede wszystkim techniczna poprawność i bezpieczeństwo. Jeśli inwestor oczekuje dodatkowej kontroli jakości wykonania każdego detalu, może sam doglądać prac lub zatrudnić niezależnego inspektora nadzoru inwestorskiego, który będzie reprezentował wyłącznie interes inwestora. Prawo budowlane nie pozwala łączyć funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru w jednej osobie, więc inspektor zawsze jest odrębną funkcją. W praktyce jednak przy budowie typowego domu jednorodzinnego rzadko powołuje się inspektora – inwestorzy oszczędzają na tym, licząc że kierownik dopilnuje wszystkiego. Należy więc już na etapie uzgadniania umowy z kierownikiem budowy jasno określić wzajemne oczekiwania co do zakresu jego działań i obecności na budowie.

Nadzór kierownika podczas prac wykończeniowych

Prace wykończeniowe i instalacyjne stanowią końcową fazę budowy domu. Choć budynek jest już postawiony i ma zamkniętą bryłę, to właśnie na etapie wykańczania wnętrz powstaje wiele istotnych elementów (tynki, posadzki, glazura, biały montaż, malowanie, elewacje, montaż kotłów, wentylacji itp.). Rola kierownika budowy nie kończy się więc na stanie surowym – kontynuuje on nadzór aż do pełnego zakończenia inwestycji. Jego zadania w okresie wykończeniówki obejmują m.in.:

• Koordynację prac instalacyjnych – w domu jednorodzinnym równolegle mogą działać instalatorzy wodno-kanalizacyjni, elektrycy, specjaliści od systemu grzewczego czy wentylacji mechanicznej. Kierownik dba o to, by prace te następowały we właściwej kolejności i nie kolidowały ze sobą. Nadzoruje też odbiory techniczne poszczególnych instalacji (np. próby szczelności instalacji gazowej, odbiór przewodów kominowych przez kominiarza, uruchomienie pieca grzewczego). Upewnia się, że wszystkie instalacje wykonano zgodnie z projektami branżowymi i obowiązującymi normami.
  
• Kontrolę prac wykończeniowych ulegających zakryciu – dotyczy to np. hydroizolacji pod płytkami w łazience, izolacji termicznych, układu warstw podłogi, konstrukcji sufitów podwieszanych, itp. Zanim takie elementy zostaną zakryte okładzinami, kierownik powinien je obejrzeć i zatwierdzić ich poprawność. Ma to znaczenie dla późniejszego bezproblemowego użytkowania domu (przecieków, pęknięć czy strat ciepła nie widać od razu, jeśli coś źle wykonano pod spodem).
  
• Dbałość o jakość wykończenia w kluczowych aspektach technicznych – choć, jak wspomniano, estetyka nie podlega formalnej odpowiedzialności kierownika, to kwestie techniczne jak np. prawidłowe wykonanie tynków (właściwa grubość, brak pęcherzy, zachowanie pionów), wylewek podłogowych (wypoziomowanie), ocieplenia poddasza, montaż okien i drzwi (szczelność, kotwienie) – są już w jego obszarze zainteresowania. Kierownik powinien sprawdzić, czy wykonawcy trzymają się technologii i zaleceń producentów materiałów (np. odpowiednie przygotowanie podłoży, gruntowanie, czas wiązania materiałów). W razie wykrycia fuszerki ma prawo żądać poprawek zanim prace pójdą dalej.
  
• Przygotowanie do odbioru końcowego – już pod koniec prac wykończeniowych kierownik sporządza listę zagadnień, które muszą być dopięte na ostatni guzik przed zgłoszeniem domu do odbioru. Sprawdza, czy wszystkie poprzednie etapy zostały odebrane i udokumentowane, kompletuje brakujące jeszcze protokoły np. kominiarskie czy pomiarowe instalacji elektrycznej, certyfikaty (np. na materiały izolacyjne czy wyniki badania szczelności instalacji gazowej), weryfikuje, czy teren wokół budowy jest uporządkowany (zgodnie z wymogiem doprowadzenia terenu do należytego stanu). Innymi słowy, dba o to, by budowa była naprawdę ukończona w sensie technicznym zanim nastąpi formalne zakończenie.
  
  

Etap prac wykończeniowych bywa nieco mniej intensywny dla kierownika w porównaniu z konstrukcją budynku, ponieważ często wykonawcy wykończeń to fachowcy od pojedynczych zadań. Mimo to kierownik budowy nie powinien zaniedbywać regularnych wizyt na tym etapie – ostatnie tygodnie inwestycji decydują o komforcie użytkowania domu. Ewentualne zaniedbania (np. źle podłączona wentylacja, brak odpływu kondensatu z kotła, nieszczelny taras) mogą być trudne i kosztowne do naprawy już po zamieszkaniu. Dlatego rzetelny kierownik jeszcze przed finałem budowy wychwytuje drobne usterki i mobilizuje wykonawców do ich usunięcia.

Zakończenie budowy – odbiór i oddanie domu do użytkowania

Po zakończeniu wszystkich prac budowlanych i wykończeniowych następuje etap oficjalnego odbioru domu i przekazania go do użytkowania. Również tutaj rola kierownika budowy jest nie do przecenienia – to on musi potwierdzić, że dom został zbudowany zgodnie z projektem i przepisami, co jest warunkiem zamieszkania. Do obowiązków kierownika na finiszu inwestycji należą w szczególności:

• Dokonanie wpisu o zakończeniu budowy – w dzienniku budowy kierownik zamieszcza oficjalny wpis stwierdzający, że wszystkie roboty zostały zakończone. Tym samym sygnalizuje gotowość obiektu do odbioru.
  
• Skompletowanie dokumentacji powykonawczej – kierownik opracowuje i przekazuje inwestorowi pełną dokumentację powykonawczą domu. Składają się na nią m.in.: dziennik budowy z kompletem wpisów, wszystkie protokoły odbiorów częściowych i prób instalacji, inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza (wykonana przez geodetę mapa powykonawcza, niezbędna do zgłoszenia budynku do użytkowania), atesty i deklaracje zgodności użytych materiałów, dokumentacja powykonawcza projektowa (np. naniesione w projekcie zmiany, jeśli takie były), a także dwa ważne oświadczenia kierownika budowy wymagane przez prawo. Pierwsze dotyczy zgodności wykonania obiektu z projektem, warunkami pozwolenia i przepisami – kierownik stwierdza na piśmie, że dom został wybudowany zgodnie ze sztuką i prawem. Drugie oświadczenie dotyczy doprowadzenia terenu budowy do należytego stanu i porządku (oraz ewentualnie dołączonych dróg, sąsiednich nieruchomości, jeżeli prace mogły je naruszyć). Te dwa dokumenty, podpisane przez kierownika, stanowią podstawę do złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie w organie nadzoru budowlanego. Bez nich nie da się legalnie zakończyć budowy.
  
• Zgłoszenie obiektu do odbioru – formalnie zgłoszenia dokonuje inwestor we właściwym powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego, składając wniosek wraz z wymaganymi dokumentami (w tym wspomnianymi oświadczeniami kierownika). Rola kierownika polega na przygotowaniu inwestora do tego procesu, upewnieniu się, że niczego nie brakuje w dokumentacji. Nierzadko kierownik wypełnia lub pomaga wypełnić dokumenty odbiorowe, bazując na swojej wiedzy.
  
• Udział w odbiorze końcowym – inspektorat nadzoru budowlanego po otrzymaniu zgłoszenia może (choć nie zawsze to czyni) przeprowadzić kontrolę końcową na miejscu. Kierownik budowy powinien uczestniczyć w takich czynnościach odbiorowych. Odpowiada na pytania urzędników, pokazuje dokumenty, wyjaśnia ewentualne wątpliwości co do wykonania budynku. Jeśli podczas odbioru stwierdzone zostaną drobne usterki czy braki, kierownik organizuje ich usunięcie we współpracy z wykonawcami, a następnie potwierdza to do nadzoru budowlanego.
  
• Przekazanie domu inwestorowi – chociaż inwestor formalnie jest właścicielem przez cały czas, to moment ukończenia budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie jest faktycznym przekazaniem gotowego domu do użytkowania. Kierownik budowy na koniec przekazuje inwestorowi całą dokumentację powykonawczą, kompletny dziennik budowy oraz egzemplarz projektu z naniesionymi zmianami. Od tej chwili zadania kierownika uznaje się za zakończone. Jego funkcja wygasa, gdy dom zostaje odebrany i dopuszczony do użytkowania.
  
  

Warto zaznaczyć, że bez podpisu kierownika budowy nie można zamieszkać w nowo wybudowanym domu (objętym pozwoleniem na budowę). Brak kierownika skutkuje brakiem wymaganych oświadczeń, a to uniemożliwia zakończenie procesu budowlanego. Inwestor, który próbowałby pominąć tę formalność, naraża się na poważne konsekwencje: nadzór budowlany może nałożyć karę pieniężną, nakazać doprowadzenie dokumentacji do porządku (czyli zatrudnienie kierownika i uzupełnienie dziennika nawet post factum) lub w skrajnych wypadkach uznać użytkowanie budynku za nielegalne. Dlatego tak ważne jest, by od początku dbać o wymaganą obsadę kadrową inwestycji i dopełnić wszystkich formalności odbiorowych.

Odpowiedzialność kierownika budowy

Zakres odpowiedzialności kierownika budowy jest szeroki, gdyż obejmuje zarówno kwestie techniczne, prawne, jak i bezpieczeństwo na placu budowy. Od chwili protokolarnego przejęcia terenu aż do zakończenia prac to właśnie kierownik odpowiada za wszystko, co dzieje się na budowie. Można wyróżnić kilka poziomów tej odpowiedzialności:

• Odpowiedzialność cywilna wobec inwestora – jeśli kierownik wskutek zaniedbania swoich obowiązków wyrządzi szkodę inwestorowi (np. nie dopilnuje jakości robót, co spowoduje poważne wady budynku, lub przez jego opieszałość dojdzie do opóźnień budowy), inwestor ma prawo dochodzić roszczeń na drodze cywilnej. Zwykle szczegóły odpowiedzialności cywilnej reguluje umowa pomiędzy inwestorem a kierownikiem budowy. Dobra praktyka to zawarcie w umowie zapisów o karach umownych za rażące niewywiązywanie się z obowiązków. Inwestor może też żądać naprawienia szkód na zasadach ogólnych, ale musi wykazać winę kierownika (np. że dana wada powstała z powodu zaniedbań nadzoru). Kierownik budowy jest objęty obowiązkowym ubezpieczeniem OC z tytułu wykonywania samodzielnych funkcji technicznych – z tego ubezpieczenia mogą być pokrywane ewentualne odszkodowania.
  
• Odpowiedzialność zawodowa – niezależnie od roszczeń inwestora, kierownik budowy podlega przepisom o odpowiedzialności zawodowej w budownictwie. Organami dyscyplinarnymi są okręgowe komisje przy PIIB, a nadzór sprawuje GUNB. Jeżeli kierownik rażąco narusza przepisy prawa budowlanego lub obowiązki (np. dopuści do poważnych odstępstw od projektu, zatai istotne wady, nie prowadzi dziennika budowy, spowoduje zagrożenie bezpieczeństwa), może zostać pociągnięty do odpowiedzialności zawodowej. Kary dyscyplinarne obejmują upomnienie, naganę, a w poważniejszych przypadkach zawieszenie lub nawet odebranie uprawnień budowlanych na pewien czas. Często orzeka się także obowiązek powtórnego zdania egzaminu na uprawnienia po okresie kary. Takie konsekwencje administracyjne mają mobilizować kierowników do rzetelnej pracy, gdyż ryzykiem jest utrata prawa do wykonywania zawodu.
  
• Odpowiedzialność karna – prawo przewiduje również odpowiedzialność karną w skrajnych sytuacjach. Jeśli działania lub zaniechania kierownika budowy doprowadzą do katastrofy budowlanej albo bezpośrednio zagrożą życiu lub zdrowiu wielu osób, może on ponieść odpowiedzialność karną (np. z tytułu sprowadzenia niebezpieczeństwa powszechnego). Takie przypadki są na szczęście bardzo rzadkie przy budowie domów jednorodzinnych, jednak odpowiedzialny kierownik zawsze ma świadomość, że błędy konstrukcyjne mogą mieć tragiczne skutki (zawalenie się stropu, pożar budynku z powodu wadliwej instalacji itp.). Stąd nacisk na przestrzeganie norm bezpieczeństwa.
  
• Odpowiedzialność za bezpieczeństwo pracy – kierownik budowy może także odpowiadać w razie wypadku na budowie. Jeśli np. wydarzy się poważny wypadek robotnika, a wykaże się, że był on skutkiem zaniedbań w zabezpieczeniu prac (brak wymaganych środków ochrony, polecenie pracy niezgodnie z przepisami), kierownik – jako osoba nadzorująca BHP – może ponieść konsekwencje prawne (również karne, z kodeksu pracy lub karnego).
  
  

Podsumowując, kierownik budowy ponosi pełną odpowiedzialność za prawidłowy przebieg procesu budowlanego. Odpowiada przed inwestorem, organami nadzoru i własnym samorządem zawodowym za swoje decyzje. Dlatego osoba na tym stanowisku musi działać sumiennie i z należytą starannością. Z punktu widzenia inwestora warto mieć świadomość, że pewne zaniedbania kierownika trudno udowodnić i wyegzekwować (np. drobne wady zauważone po latach), ale poważne błędy zdecydowanie mogą stać się przedmiotem roszczeń. Na szczęście profesjonalni kierownicy starają się do takich sytuacji nie dopuszczać.

Zmiana kierownika budowy w trakcie inwestycji

Zdarza się, że w toku realizacji inwestycji zachodzi konieczność zmiany kierownika budowy – czy to z przyczyn losowych (np. choroba, rezygnacja dotychczasowego kierownika), czy z powodu niezadowolenia inwestora ze współpracy. Polskie prawo dopuszcza zmianę kierownika budowy w każdym momencie trwania budowy, wymaga to jednak dopełnienia określonych formalności. Aby zmiana przebiegła legalnie i bez negatywnych konsekwencji dla projektu, inwestor powinien:

1. Znaleźć nowego kierownika budowy, który spełnia wszystkie wymogi formalne (ma odpowiednie uprawnienia) i wyraża zgodę na przejęcie obowiązków.
   
2. Złożyć zawiadomienie o zmianie kierownika budowy do organu administracji architektoniczno-budowlanej (przeważnie starostwa powiatowego lub urzędu miasta). Zawiadomienie powinno zawierać dane nowego kierownika oraz datę, od której przejmuje on obowiązki. Należy to zrobić jak najszybciej, niezwłocznie po dokonaniu zmiany.
   
3. Uzyskać od nowego kierownika pisemne oświadczenie o przejęciu obowiązków kierownika budowy i dołączyć je do zawiadomienia. Jest to analogiczny dokument jak przy rozpoczynaniu budowy, w którym nowa osoba deklaruje, że obejmuje funkcję od określonej daty.
   
4. Wprowadzić odpowiednie wpisy w dzienniku budowy – dotychczasowy kierownik budowy powinien dokonać wpisu przekazującego swoje obowiązki, opisując stan zaawansowania robót na moment przekazania. Nowy kierownik potwierdza w dzienniku przejęcie obowiązków od wskazanej daty. Idealnie, jeśli obaj kierownicy podpiszą się pod takim protokołarnym przekazaniem na łamach dziennika.
   
5. Przekazać nowemu kierownikowi całą dokumentację budowy – projekt, dziennik, protokoły dotychczasowych odbiorów, itp., aby mógł kontynuować prowadzenie inwestycji bez braków informacyjnych.
   
   

Zmiana kierownika budowy nie powinna wstrzymywać postępów prac, o ile zostanie przeprowadzona szybko i sprawnie. Ważne jest jednak ścisłe dochowanie powyższych formalności – niedopełnienie zgłoszenia do organu albo brak wpisu w dzienniku budowy mogą wywołać komplikacje przy końcowym odbiorze (nadzór budowlany mógłby zakwestionować ciągłość nadzoru nad budową). W interesie inwestora leży upewnienie się, że wszystkie formalne kroki zostały wykonane poprawnie.

Oczywiście najlepiej, gdyby do zmiany kierownika w ogóle nie musiało dochodzić. Dlatego przed rozpoczęciem budowy warto starannie wybrać osobę na to stanowisko. Należy jasno omówić warunki współpracy, oczekiwania co do obecności na budowie, sposobu komunikacji i rozliczeń. Dobrze sporządzona umowa z kierownikiem budowy powinna przewidywać ewentualną możliwość rozwiązania współpracy i procedurę przekazania obowiązków, by chronić inwestora na wypadek takiej sytuacji.

Koszt usług kierownika budowy

Ile kosztuje kierownik budowy? Na tle całkowitych kosztów budowy domu wynagrodzenie kierownika stanowi stosunkowo niewielką część, ale dla inwestora oczywiście jest to istotny wydatek do zaplanowania. Koszt zatrudnienia kierownika budowy domu jednorodzinnego zależy od kilku czynników:

• Wielkość i skomplikowanie inwestycji – większy lub nietypowy dom to więcej pracy i odpowiedzialności dla kierownika, co zwykle przekłada się na wyższą cenę usługi.
  
• Zakres obowiązków ustalony z inwestorem – czasami kierownik bywa zaangażowany bardziej (np. częstsze wizyty, dodatkowe konsultacje, pomoc w załatwianiu formalności), co zwiększa wynagrodzenie.
  
• Lokalizacja budowy – stawki mogą różnić się w zależności od regionu kraju, a także od odległości kierownika od placu budowy (dojazdy na miejsce).
  
• Forma rozliczenia – istnieje kilka modeli rozliczania się z kierownikiem:
  
• Ryczałt za całość budowy: jedna ustalona kwota za cały okres inwestycji. W przypadku przeciętnego domu jednorodzinnego jest to najczęściej od ok. kilku do kilkunastu tysięcy złotych za całą usługę, przy czym proste projekty w niewygórowanej lokalizacji mogą kosztować bliżej dolnej granicy, a duże lub skomplikowane domy – bliżej górnej.
  
• Opłata za każdy przyjazd/odbiór: niektórzy kierownicy proponują rozliczenie wizytowe. Za każdą wizytę na budowie (np. odbiór etapu, kontrolę) pobierają ustaloną kwotę, np. 300–1000 zł za wizytę, w zależności od czynności. Finalny koszt zależy od liczby takich wizyt w trakcie całej budowy. Przy tej formie warto z góry określić, ile wizyt jest przewidywane, aby oszacować łączny wydatek.
  
• Wynagrodzenie miesięczne: rzadziej, przy większych inwestycjach, stosuje się model płatności np. co miesiąc określoną kwotę (np. 3000 zł miesięcznie) przez czas trwania budowy. Dla budowy typowego domu jednorodzinnego (ok. 1–1,5 roku) taki model jest mniej spotykany, raczej wybiera się ryczałt lub opłatę za etap.
  
  

W umowie z kierownikiem budowy zawsze powinien być jasno określony zakres prac i sposób wynagrodzenia. Dla obu stron korzystna jest przejrzystość – inwestor wie, za co płaci i jak często kierownik pojawi się na budowie, a kierownik wie, jakie są jego obowiązki w ramach ustalonej kwoty. Uzgodniona kwota zwykle obejmuje standardowy zakres nadzoru przewidziany przepisami (przejęcie terenu, prowadzenie dziennika, wymagane kontrole newralgicznych etapów, przygotowanie dokumentów do odbioru). Jeśli inwestor oczekuje np. codziennej obecności kierownika na miejscu albo dodatkowych czynności, koszt może proporcjonalnie wzrosnąć.

Należy podkreślić, że zatrudnienie dobrego kierownika budowy to dobrze zainwestowane pieniądze. Dzięki niemu inwestor oszczędza sobie potencjalnych strat spowodowanych błędami wykonawczymi czy problemami formalnymi. Nawet jeśli prawo w jakimś przypadku nie wymaga kierownika (mały domek bez pozwolenia), to powierzenie nadzoru specjaliście może uchronić przed poważnymi usterkami i poprawkami, których naprawa kosztowałaby znacznie więcej niż wynagrodzenie kierownika. Bezpieczeństwo konstrukcji i poprawność techniczna budynku wpływają na jego późniejszą trwałość i bezpieczeństwo użytkowania, więc nie warto na kierowniku nadmiernie oszczędzać.

Wskazówki przy wyborze kierownika budowy

Wybór odpowiedniego kierownika budowy jest jedną z pierwszych decyzji inwestora planującego budowę domu. Oto kilka praktycznych wskazówek, które pomogą podjąć właściwą decyzję:

• Sprawdź uprawnienia i doświadczenie – upewnij się, że kandydat na kierownika posiada aktualne uprawnienia budowlane właściwej specjalności (poproś o pokazanie oryginału zaświadczenia o uprawnieniach i przynależności do PIIB). Zapytaj o doświadczenie przy podobnych realizacjach – czy prowadził już budowy domów jednorodzinnych, ewentualnie w jakiej technologii (murowanej, drewnianej, szkieletowej). Kierownik obeznany z konkretnym typem budowy szybciej wychwyci niuanse.
  
• Zasięgnij opinii poprzednich inwestorów – dobra reputacja to skarb. Warto poszukać kierownika z polecenia znajomych, którzy budowali dom, albo poprosić kandydata o referencje. Jeśli kilka niezależnych osób potwierdzi, że dany inżynier rzetelnie podchodził do obowiązków, to dobry znak.
  
• Ustal zasady współpracy – już na etapie negocjacji omów, jak często kierownik będzie pojawiał się na budowie. W krytycznych momentach (wylanie fundamentów, zbrojenie stropów, stawianie więźby dachowej, próby instalacji) jego obecność jest konieczna. Określcie, czy kierownik będzie obecny też przy wykończeniach i odbiorach instalacji. Zapiszcie to w umowie. Dowiedz się, jak szybko reaguje na telefony lub czy zgadza się komunikować np. przez e-mail w razie pytań. Dobra komunikacja inwestor–kierownik jest kluczowa.
  
• Unikaj konfliktu interesów – najlepiej, gdy kierownik budowy jest niezależny od ekipy wykonawczej. Często generalny wykonawca oferuje „swojego” kierownika budowy w pakiecie z usługą budowy domu. Ma to plusy (kierownik jest na miejscu, bo pracuje dla wykonawcy), ale pamiętaj, że taka osoba będzie przede wszystkim lojalna wobec swojego pracodawcy. Może zatem nie być skłonna zgłaszać inwestorowi wszystkich uchybień ekipy. Dlatego inwestorzy indywidualni często wolą zatrudnić własnego, niezależnego kierownika budowy, który nie jest powiązany finansowo z wykonawcami. Dzięki temu zyskują większą pewność obiektywnego nadzoru.
  
• Omów kwestię wynagrodzenia przed podpisaniem umowy – dowiedz się, co dokładnie obejmuje proponowana cena. Unikniesz nieporozumień, pytając np.: „czy w tej kwocie zawiera się udział w odbiorze końcowym i przygotowanie dokumentów?”, „ile mniej więcej wizyt na budowie Pan/Pani przewiduje?”, „czy w razie dodatkowej potrzeby przyjazdu będzie to dodatkowo płatne?”. Profesjonalista sam przedstawi przejrzyste warunki. Jeżeli ktoś daje podejrzanie niską cenę, dopytaj, czy na pewno ma czas na solidny nadzór – bywa, że kierownicy biorą wielu inwestorów na raz i potem bywają rzadko obecni na każdej z budów.
  
  

Zatrudnienie kierownika budowy to nie tylko wymóg prawny, ale przede wszystkim inwestycja w spokój i bezpieczeństwo całego przedsięwzięcia. Warto poświęcić trochę czasu, by wybrać kompetentnego fachowca, z którym współpraca ułoży się pomyślnie.

Najczęściej zadawane pytania inwestorów (FAQ)

Jakie są konkretne obowiązki kierownika budowy na każdym etapie inwestycji?
Kierownik budowy uczestniczy we wszystkich etapach realizacji domu. Przed rozpoczęciem robót przeprowadza niezbędne przygotowania – przejmuje i zabezpiecza plac budowy, organizuje wytyczenie geodezyjne budynku, sporządza plan BIOZ i dba o dopełnienie formalności startowych. W trakcie budowy jego obowiązki to nadzór nad prawidłowym wykonywaniem wszystkich prac zgodnie z projektem i przepisami, koordynacja ekip, prowadzenie dziennika budowy, kontrola jakości kluczowych elementów i zapewnienie bezpieczeństwa. Po zakończeniu prac kierownik przygotowuje dom do odbioru: kompletuje dokumentację powykonawczą, zgłasza obiekt do odbioru, uczestniczy w odbiorze końcowym oraz przekazuje inwestorowi wymagane oświadczenia i dokumenty. Można więc powiedzieć, że kierownik budowy kieruje i kontroluje budowę od A do Z – od pierwszych prac ziemnych aż po podpis na dokumencie oddania domu do użytkowania.

Czy mogę samodzielnie prowadzić budowę bez kierownika budowy?
Jeśli inwestycja wymaga pozwolenia na budowę (jak większość domów jednorodzinnych powyżej 70 m²), wówczas prawo zobowiązuje do zatrudnienia kierownika budowy z uprawnieniami – inwestor nie może sam pełnić tej roli, chyba że posiada odpowiednie uprawnienia budowlane i formalnie zgłosi się jako kierujący budową. Dla przeciętnego inwestora bez uprawnień technicznych samodzielne prowadzenie budowy nie jest legalnie możliwe. Wyjątkiem, jak wspomniano, są małe domy do 70 m² budowane w uproszczonej procedurze – tam nie ma obowiązku ustanawiania kierownika. Nawet w takim przypadku jednak inwestor przejmujący stery budowy musi wykazać się dużą wiedzą i ostrożnością, bo bierze pełną odpowiedzialność za proces budowlany. Dla własnego dobra większość osób decyduje się jednak powierzyć nadzór profesjonaliście. Podsumowując: przy standardowej budowie domu samodzielnie bez kierownika działać nie wolno, a przy małej budowie bez pozwolenia – można, ale to ryzykowne bez doświadczenia.

Jak wygląda proces wyboru i nawiązania umowy z kierownikiem budowy?
Proces najlepiej zacząć zaraz po otrzymaniu pozwolenia na budowę, aby mieć czas na spokojne znalezienie odpowiedniej osoby. W praktyce wygląda to tak:

1. Poszukiwanie kandydata – pytamy znajomych, rodzinę, przeglądamy fora budowlane lub korzystamy z baz inżynierów. Dobrze jest spotkać się z kilkoma kandydatami, zadać im pytania o doświadczenie i podejście do pracy.
   
2. Weryfikacja kwalifikacji – przed wyborem prosimy o pokazanie dokumentów uprawnień, pytamy o przynależność do Izby Inżynierów. Upewniamy się, że dana osoba może prowadzić naszą budowę.
   
3. Uzgodnienie zakresu i ceny – omawiamy, jakie obowiązki dokładnie będą do kierownika należeć (np. czy tylko wymagane minimum, czy też pomoc w zakupach materiałów, dodatkowe doradztwo), jak często będzie odwiedzał budowę, jaką formę komunikacji preferuje. Na tej podstawie ustalamy wynagrodzenie i formę płatności. Wszystko to spisujemy.
   
4. Zawarcie umowy – z kierownikiem budowy podpisuje się umowę (zlecenie lub o dzieło) na piśmie. Umowa powinna precyzować strony, przedmiot (nadzór nad budową domu jednorodzinnego na podstawie projektu X), terminy (od przejęcia terenu do odbioru końcowego), obowiązki kierownika (można wypisać najważniejsze, nawet odwołać się do art. 22 Prawa Budowlanego) oraz wynagrodzenie i warunki płatności. Warto też uwzględnić postanowienia na wypadek odstąpienia od umowy czy zmiany kierownika.
   
5. Formalne zgłoszenie kierownika – po podpisaniu umowy nowy kierownik sporządza oświadczenie o przyjęciu obowiązków. Inwestor składa to oświadczenie w starostwie, zgłaszając jednocześnie termin rozpoczęcia robót. Od tego momentu kierownik oficjalnie figuruje przy naszej budowie.
   Nawiązanie współpracy z kierownikiem budowy jest zatem dość proste – kluczowe jest znalezienie właściwej osoby i jasne ustalenie warunków współdziałania na piśmie.
   
   

Za co odpowiada kierownik budowy w przypadku błędów wykonawczych?
Kierownik budowy jest odpowiedzialny za nadzór, co oznacza, że powinien zapobiegać i wychwytywać błędy wykonawcze. Jeśli mimo to na budowie pojawią się usterki czy odstępstwa od projektu, to zależnie od charakteru problemu różnie rozkłada się odpowiedzialność:

• Za typowe wady wykonawcze (np. krzywo położone płytki, pęknięcia tynku z powodu złej mieszanki) bezpośrednio odpowiada wykonawca robót – on ma obowiązek je naprawić w ramach gwarancji lub rękojmi. Kierownik budowy formalnie nie ponosi odpowiedzialności za jakość estetyczną wykończenia, więc inwestor ewentualne roszczenia kieruje do wykonawcy. Jednak dobry kierownik zwykle stara się takie rzeczy wyłapać i nakłonić wykonawcę do poprawek zanim inwestor to zgłosi.
  
• Jeśli wystąpią poważne wady techniczne (konstrukcyjne, instalacyjne) lub dojdzie do uszkodzenia elementów budynku wskutek złego kierowania pracami, wówczas odpowiedzialność może spocząć na kierowniku budowy. Przykładowo, jeśli kierownik dopuścił do zalania fundamentów bez zbrojenia zgodnego z projektem i to wyjdzie na jaw – to jest rażący błąd nadzoru. Inwestor może domagać się od kierownika pokrycia kosztów naprawy takiej wady, a także zgłosić sprawę do organów (co może skutkować konsekwencjami zawodowymi dla kierownika).
  
• Kierownik budowy odpowiada prawnie za wszelkie odstępstwa od projektu i naruszenia przepisów na budowie. Jeżeli błędy wykonawcze polegały na wykonaniu czegoś niezgodnie z projektem (np. zmieniono bez pozwolenia materiał konstrukcyjny lub wymiary elementów) i kierownik to zaakceptował, to w świetle prawa budowlanego on ponosi winę za niedopełnienie obowiązków. W skrajnych wypadkach, gdyby budynek ucierpiał (awaria konstrukcji) z powodu takich błędów, kierownik może nawet odpowiadać karnie.
  Podsumowując, kierownik budowy ponosi odpowiedzialność za nadzór, a wykonawca za wykonanie. W interesie kierownika jest więc pilnować wykonawców, bo ich błędy mogą pośrednio obciążyć również jego. Dla inwestora ważne jest, by na bieżąco komunikować się z kierownikiem – jeśli dostrzeże on jakąś nieprawidłowość, niech niezwłocznie informuje wykonawcę i inwestora, aby uniknąć trwałych szkód. Gdy błąd wyjdzie na jaw po fakcie, kierownik powinien pomóc znaleźć rozwiązanie (techniczne i organizacyjne) oraz dopilnować usunięcia usterki.
  
  

Kto i kiedy musi opłacić kierownika budowy?
Koszty usług kierownika budowy ponosi inwestor, ponieważ to on jest zobowiązany do zapewnienia kierownictwa budowy. W praktyce inwestor (np. właściciel działki budujący dom dla siebie) sam zatrudnia i płaci kierownikowi według umowy między nimi. Jeśli inwestorem jest deweloper, to oczywiście deweloper pokrywa wynagrodzenie kierownika w ramach kosztów budowy. Moment i sposób płatności zależą od ustaleń w umowie:

• Przy ryczałcie za całość – często umawia się płatność w dwóch ratach: np. połowa kwoty na początku budowy (za podjęcie obowiązków) i połowa po zakończeniu i odbiorze domu. Czasem bywa też 3 transze: start, stan surowy, odbiór końcowy.
  
• Przy płatnościach etapowych/za wizyty – zazwyczaj inwestor reguluje należność po wykonaniu danej czynności. Np. kierownik dokonuje odbioru fundamentów – inwestor płaci umówioną stawkę za ten etap; kierownik uczestniczy w odbiorze dachu – kolejna płatność, itd. Ostatnia płatność następuje po odbiorze końcowym.
  
• Przy wynagrodzeniu miesięcznym – inwestor płaci kierownikowi co miesiąc ustaloną kwotę (np. na podstawie wystawionego rachunku z listą wykonanych czynności w danym okresie).
  Ważne, by rozliczenia były udokumentowane (rachunki, faktury) – to zabezpiecza obie strony. Trzeba również pamiętać, że jeśli z jakichś względów budowa się wydłuża poza planowany termin, a kierownik musi dalej sprawować nadzór, może on oczekiwać dodatkowego wynagrodzenia (np. przy umowie ryczałtowej obejmującej określony czas). Dlatego w umowie warto określić, co dzieje się w razie przedłużenia inwestycji ponad przewidywany termin. Generalnie jednak inwestor płaci kierownikowi za faktyczny czas i zakres pełnionej funkcji, a końcowe rozliczenie następuje najpóźniej przy zakończeniu budowy i przekazaniu kompletu dokumentów.
  
  

Jakie dokumenty muszę odebrać od kierownika budowy po zakończeniu inwestycji?
Po ukończeniu budowy domu kierownik budowy powinien przekazać inwestorowi kompletny zestaw dokumentów związanych z realizacją. Najważniejsze z nich to:

• Dziennik budowy – oryginał dziennika z wszystkimi wpisami. Dziennik jest własnością inwestora, ale przez czas budowy przechowuje go kierownik na placu budowy. Po zakończeniu dziennik zamykany wpisem i datą trafia do inwestora (należy go potem archiwizować, bo może być potrzebny np. przy sprzedaży domu lub w razie sporu).
  
• Oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem i przepisami – kluczowy dokument wymagany przez nadzór budowlany do odbioru. Kierownik stwierdza w nim, że dom zbudowano zgodnie z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę oraz wszelkimi obowiązującymi normami i przepisami.
  
• Oświadczenie o uprzątnięciu terenu budowy – drugi dokument wymagany do zakończenia budowy. Potwierdza, że plac budowy i ewentualnie ulice, sąsiednie posesje zostały doprowadzone do stanu należytego, a więc uprzątnięto pozostałości materiałów, śmieci, zlikwidowano tymczasowe obiekty zaplecza itp.
  
• Dokumentacja powykonawcza – jest to zbiór dokumentów, na który składają się:
  
• Kompletny projekt budowlany i projekty wykonawcze z naniesionymi zmianami (jeśli w trakcie budowy dokonano zmian nieistotnych, powinny być one odnotowane w projekcie przez projektanta lub kierownika).
  
• Mapa geodezyjna powykonawcza domu na działce – sporządzona przez geodetę po zakończeniu budowy, przedstawiająca faktyczne usytuowanie budynku oraz przyłączy w terenie.
  
• Protokoły odbiorów technicznych i badań – np. protokół odbioru instalacji elektrycznej (często z pieczątką elektryka z uprawnieniami), protokół kominiarski z odbioru kominów, protokoły prób ciśnieniowych instalacji wodnej i gazowej, raport z badania szczelności instalacji gazowej, protokół uruchomienia kotła grzewczego, ewentualnie przegląd przewodów wentylacyjnych, wynik testu wykonania izolacji przeciwilgociowych (jeśli wymagane) itp. – wszystko, co było elementem technicznym wymagającym sprawdzenia.
  
• Atesty i certyfikaty wbudowanych materiałów oraz urządzeń – np. certyfikat na stal zbrojeniową, atest betonu (tzw. karta betonu z wytwórni), aprobaty techniczne na materiały izolacyjne, deklaracje zgodności na okna i drzwi, karty gwarancyjne urządzeń (pompa ciepła, piec) wraz z potwierdzeniem montażu przez uprawnionych instalatorów. Kierownik budowy zbiera te dokumenty w trakcie budowy i na koniec przekazuje je inwestorowi, by ten miał dowód zastosowania wyrobów dopuszczonych do obrotu i eksploatacji.
  
• Protokoły odbiorów częściowych – np. odbiór stanu surowego, odbiór przyłącza kanalizacyjnego (czasem gmina wymaga oddzielnego protokołu), odbiór przyłącza elektrycznego (dokument od zakładu energetycznego). Jeżeli inspektor nadzoru inwestorskiego był ustanowiony i sporządzał swoje protokoły, one także wchodzą w dokumentację powykonawczą.
  
• Kopia uprawnień kierownika i zaświadczenia z PIIB – często do akt powykonawczych załącza się również kserokopię uprawnień budowlanych kierownika i aktualne zaświadczenie o członkostwie w Izbie Inżynierów (dowód, że w czasie pełnienia funkcji miał ważne uprawnienia). Bywa to przydatne przy kontroli nadzoru budowlanego.
  Wszystkie powyższe dokumenty inwestor powinien zebrać i przechowywać. Przy składaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy do PINB oryginały oświadczeń kierownika oraz dziennik budowy są do wglądu (czasem wymagają kopii), natomiast reszta dokumentacji powykonawczej pozostaje u właściciela domu na przyszłość. Dopilnujmy, by odebrać od kierownika pełny komplet, zanim rozliczymy się i zakończymy współpracę.
  
  

Co zawiera dokumentacja powykonawcza przygotowywana przez kierownika budowy?
Dokumentacja powykonawcza to pełne odzwierciedlenie przebiegu budowy i stanu faktycznego obiektu. Jak częściowo opisano wyżej, zawiera:

• Zaktualizowany projekt budowlany – czyli oryginalny projekt + ewentualne naniesione zmiany, uzupełniony o projekty powykonawcze instalacji (jeśli np. instalacje wykonano z drobnymi zmianami, często sporządza się rysunki powykonawcze).
  
• Dziennik budowy z wpisem o zakończeniu robót.
  
• Protokoły odbiorów poszczególnych etapów i instalacji, w tym próby i sprawdzenia (elektryka, gaz, kominy, wentylacja itp.).
  
• Inwentaryzację geodezyjną powykonawczą – mapa z naniesionym budynkiem i przyłączami, potwierdzona przez uprawnionego geodetę.
  
• Oświadczenia kierownika budowy wymagane do odbioru (zgodność z projektem oraz uporządkowanie terenu).
  
• Zestaw atestów i deklaracji dla użytych materiałów i urządzeń (co potwierdza, że wbudowano wyroby dopuszczone do stosowania).
  W praktyce kierownik często przygotowuje teczkę lub segregator z całą dokumentacją powykonawczą i przekazuje ją inwestorowi. Jest to nie tylko formalność dla urzędu, ale także cenna dokumentacja dla przyszłego użytkownika domu – przydaje się np. gdy po latach chcemy dobudować instalację, przeprowadzić remont lub sprzedać dom (nowy nabywca zapewne zapyta o dokumentację). Dokumentacja powykonawcza świadczy o tym, że dom został zbudowany prawidłowo i przeszedł wszystkie niezbędne odbiory techniczne.
  
  

Czy można zmienić kierownika budowy w trakcie realizacji inwestycji?
Tak, zmiana kierownika budowy w trakcie budowy jest możliwa i czasami praktykowana. Procedura została już wcześniej opisana, ale przypomnijmy najważniejsze aspekty:

• Należy niezwłocznie powiadomić organ nadzoru budowlanego (PINB) o zmianie osoby pełniącej funkcję kierownika. Robi to inwestor, składając pismo z danymi nowego kierownika i datą zmiany.
  
• Nowy kierownik musi złożyć oświadczenie o przejęciu obowiązków od określonej daty, a dotychczasowy – zakończyć swoje wpisem.
  
• W dzienniku budowy trzeba odnotować przekazanie budowy nowemu kierownikowi (stan zaawansowania prac, podpisy obu jeśli to możliwe).
  
• Nowy kierownik przejmuje całą dokumentację i kontynuuje prowadzenie budowy.
  Warto dokonać rozliczenia z dotychczasowym kierownikiem (wypłata należnego wynagrodzenia za wykonaną część prac) i ewentualnie zawrzeć tę okoliczność na piśmie (np. aneks o rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron). Zmiana kierownika nie zwalnia żadnej ze stron z odpowiedzialności za okres, gdy pełniły swoje role – poprzedni kierownik odpowiada za to, co było do momentu przekazania, nowy od momentu przejęcia. Dla inwestora zmiana kierownika oznacza konieczność znalezienia kompetentnego zastępstwa, co może powodować krótką przerwę w pracach. Dlatego lepiej unikać zmian, jeśli nie są konieczne. Gdy jednak współpraca się nie układa albo nastąpią obiektywne przeszkody (np. kierownik zaprzestaje przyjeżdżać bez powodu), inwestor ma prawo dokonać zmiany dla dobra projektu.
  
  

Jakie są konsekwencje braku kierownika budowy przy odbiorze domu?
Jeśli projekt budowlany wymagał kierownika budowy, to brak tej osoby na etapie odbioru uniemożliwia legalne zakończenie inwestycji. Konsekwencje są poważne:

• Formalny brak możliwości uzyskania pozwolenia na użytkowanie – urząd nie wyda zgody na użytkowanie domu, jeśli w dokumentach brakuje wymaganych podpisów i oświadczeń kierownika budowy. Bez tego budynek pozostaje formalnie nieodebrany.
  
• Kary administracyjne – prowadzenie budowy bez kierownika jest naruszeniem art. 93 Prawa budowlanego. Inwestor może zostać ukarany grzywną (mandatem) przez nadzór budowlany. Wysokość grzywny może sięgać nawet kilku czy kilkudziesięciu tysięcy złotych, w zależności od skali naruszenia.
  
• Wstrzymanie robót lub nakaz uzupełnienia dokumentacji – inspektor nadzoru budowlanego, stwierdziwszy brak kierownika, może wydać postanowienie wstrzymujące dalsze prace do czasu ustanowienia osoby z uprawnieniami. Może także nakazać przedstawienie ekspertyz potwierdzających, że dotychczas wykonane prace są bezpieczne (co generuje dodatkowe koszty dla inwestora, bo trzeba zatrudnić rzeczoznawców).
  
• Problemy przy sprzedaży lub ubezpieczeniu domu – dom bez odbioru i kompletnej dokumentacji trudno będzie sprzedać (bank nie da kredytu potencjalnemu kupcowi), a ubezpieczyciel może odmówić ubezpieczenia takiego budynku do czasu legalizacji.
  Krótko mówiąc, brak kierownika budowy na budowie, gdzie powinien być, paraliżuje inwestycję od strony prawnej. Jeżeli z jakiegoś powodu kierownika zabrakło (np. inwestor zaniedbał formalności lub kierownik zmarł w trakcie budowy), jedynym rozwiązaniem jest jak najszybsze ustanowienie nowego kierownika, uzupełnienie dokumentacji (dziennik budowy, oświadczenia) i dopiero wtedy zgłoszenie domu do odbioru. Organy nadzoru podchodzą stanowczo do kwestii samowoli budowlanej – a prowadzenie budowy bez nadzoru kwalifikowanego można tak traktować. Zatem dla inwestora najlepszą radą jest: nigdy nie dopuścić do sytuacji braku kierownika, a jeśli nastąpi – natychmiast ją naprawić, zanim urząd sam wkroczy z sankcjami.
  
  

Kierownik budowy to niezbędny uczestnik procesu budowy domu jednorodzinnego, gwarantujący fachowy nadzór nad inwestycją. Jego obecność i praca dają pewność, że dom powstanie solidnie, bez naruszeń prawa i w bezpieczny sposób. Dla inwestora prywatnego kierownik budowy bywa najbliższym partnerem w trudnym procesie inwestycyjnym – warto więc poświęcić czas na wybór dobrego specjalisty i utrzymywać z nim dobrą komunikację. Dzięki temu budowa domu przebiegnie sprawniej, a efekt finalny – w postaci wymarzonego domu – będzie cieszył przez lata, wolny od poważnych usterek czy problemów formalnych. Kierownik budowy wnosi na plac budowy wiedzę, doświadczenie i poczucie bezpieczeństwa dla inwestora, dlatego pełni tak ważną, odpowiedzialną funkcję.

Żródła

Poniżej przedstawiam uporządkowaną listę oficjalnych źródeł (ustaw, rozporządzeń, norm i stron rządowych), które regulują funkcje, obowiązki i odpowiedzialność kierownika budowy w Polsce. Zawierają one aktualne przepisy i akty wykonawcze:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
   
• Tekst jednolity: Dziennik Ustaw 2025 poz. 418, Regulacje dotyczą m.in. samodzielnych funkcji technicznych (kierownik budowy), dziennika budowy, oświadczeń i procedury zakończenia budowy, gov.pl / ISAP
  
2. Obwieszczenie Marszałka Sejmu z dnia 21 marca 2024 r. – tekst jednolity Prawa budowlanego
   
• Dz.U. 2024 poz. 725, Opublikowany jednolity tekst ustawy, uwzględniający aktualizacje https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20240000725, ISAP (gov.pl)
  
3. Ustawa z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie Prawa budowlanego oraz niektórych innych ustaw
   
• Dz.U. 2022 poz. 1557, obowiązuje od 10 sierpnia 2022, Nowelizacje m.in. dotyczące definicji dokumentacji budowy, centralnego rejestru uprawnień (e‑CRUB), https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940890414/U/D19940414Lj.pdf
  
4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie informacji BIOZ i planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
   
• Reguluje obowiązek sporządzenia planu BIOZ przez kierownika budowy, warunki i zakres, gov.pl
  
5. Art. 21a ustawy Prawo budowlane (BIOZ)
   
• Określa zakres, kiedy i kto sporządza plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
  
6. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21 lutego 2025 r.
   
• Dotyczy kryteriów uznawania obiektów budowlanych lecz zbiega się z kwestiami formalnymi, które mogą wpływać na wymagania dokumentacyjne przy odbiorze  budynku https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20250000235
  
7. Strona gov.pl: wzór protokołu przejęcia terenu budowy i zobowiązania kierownika
   
• PDF: „Roboty remontowe realizowane na obiektach...” – zawiera szczegóły przekazywania placu, obowiązki BHP itd. 
  
8. CIOP‑PIB – Plan BIOZ
   
• Opis celów planu bezpieczeństwa, identyfikacja zagrożeń, sposoby zapobiegania przy robotach budowlanych, CIOP‑PIB (Centralny Instytut Ochrony Pracy)
  
9. PIP – kontrola BHP na budowie
   
• Poradnik PIP: obowiązki kierownika budowy w zakresie nadzoru BHP i dokumentacji związanej z bezpieczeństwem pracy, Państwowa Inspekcja Pracy
10. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 2 września 1997 r. o służbie BHP
    
• Określa kompetencje służby BHP, które uzupełniają działania kierownika budowy w zakresie planu BIOZ