Jak uniknąć pułapki ubezpieczeniowej w kredycie hipotecznym?

Ubezpiecznie domu w kredycie hipotecznym.

Czy wiesz, że brak ważnych przeglądów okresowych domu w kredycie hipotecznym może być powodem odmowy wypłaty odszkodowania a w konsekwencji nawet wypowiedzenia umowy kredytu hipotecznego?

Biorąc kredyt hipoteczny, masz obowiązek ubezpieczyć nieruchomość, samodzielnie lub poprzez dodatkowe usługi oferowane przez bank, a większość polis ubezpieczeniowych wymaga w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU) abyś użytkował dom zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, w szczególności posiadał ważne przeglądy okresowe zgodnie z art 62 Prawa Budowlanego.  

W przypadku wystąpienia znaczącej szkody mającej związek z zakresem tych przeglądów czyli np. pożaru odkominowego, pożaru z powodu wadliwej instalacji elektrycznej czy nieszczelnej instalacji gazowej - ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania, a Ty zostaniesz z kredytem i zniszczonym domem. Decyzja odmowna nie oznacza, że odszkodowanie nie zostanie wypłacone ale wiąże się to z dochodzeniem odszkodowania na drodze sądowej a to może potrwać lata.

Jednocześnie, w sytuacji gdy wartość domu, który jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, ulegnie znaczącej zmianie, bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia kredytu, a jeśli go nie otrzyma to może skorzystać z tytułu egzekucyjnego, który jest częścią umowy o kredyt hipoteczny, nada mu klauzulę wykonalności i przystąpi do egzekucji długu z całego majątku dłużnika.

Powyższe warunki zapisane są w umowie kredytowej ale bank Ci tego nie przypomni ani nie będzie kontrolował czy wywiązujesz się ze swoich obowiązków jako właściciel domu jednorodzinnego. 

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak uniknąć tej tragicznej sytuacji poprzez dbanie o regularne i terminowe przeglądy,
• co obejmuje ubezpieczenie mieszkania lub domu w kredycie hipotecznym,
• jakie jest podstawowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego,
• ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania pod kredyt,
• czym jest cesja ubezpieczenia na bank i jak ją podpisać,
• co się dzieje z ubezpieczeniem domu w kredycie w razie szkody.

Bez ważnych przeglądów okresowych domu jednorodzinnego możesz wpaść w poważne kłopoty

+ ZAMÓW PRZEGLĄD

Brak przeglądów okresowych jest w oczach ubezpieczyciela użytkowaniem domu niezgodnie z przepisami Prawa Budowlanego a nawet rażącym niedbalstwem i może prowadzić do odmowy wypłaty odszkodowania. To naraża bank na zwiększone ryzyko.

Stawiając się w sytuacji banku, ma on do czynienia z właścicielem nieruchomości, który użytkował instalację elektryczną, gazową czy spalinową/wentylacyjną niezgodnie z przepisami Prawa Budowlanego doprowadzając do zniszczenia lub znaczącej utraty wartości nieruchomości.

Jeżeli jako właściciel domu jednorodzinnego doprowadzisz do takiej sytuacji to znajdziesz się w bardzo trudnym położeniu, ponieważ:

• zostajesz z kredytem do spłacenia,
• ryzykujesz odmową wypłaty odszkodowania,
• często dom zostaje wyłączony z użytkowania z uwagi na zagrożenie budowlane
• bank może uruchomić procedury dodatkowego zabezpieczenia kredytu hipotecznego

W sytuacji odmowy wypłaty odszkodowania, bank udzielający kredytu może wystąpić o dodatkowe zabezpieczenie tego kredytu. Wówczas musisz przedstawić inne mienie o wartości kredytu lub inna formę zabezpieczenia tego kredytu. Najczęściej kredytobiorca nie posiada takiego zabezpieczenia – wszak wziął kredyt hipoteczny na własny dom. Dlatego też ubezpieczenie nieruchomości a nawet dodatkowego ubezpieczenia samego kredytu i dbanie o przeglądy jest tak ważne.

Polacy najczęściej biorą kredyty hipoteczne na 30 lat. W tym czasie mają obowiązek wykonać:

• 30 przeglądów instalacji gazowej, przewodów kominowych i szamba lub oczyszczalni ścieków,
• po 6 przeglądów instalacji elektrycznej, 
• po 6 przeglądów stanu technicznego budynku zwanych potocznie budowlanymi

Zakres ubezpieczenia domu w kredycie hipotecznym 

Zakres takiego ubezpieczenia zależy od treści umowy ubezpieczenia oraz treści umowy kredytu hipotecznego. Bank może wymagać  dodatkowych warunków takich, jak brak pomniejszenia sumy ubezpieczenia po wypłacie odszkodowania, ubezpieczenie wartości odtworzeniowej czy ubezpieczenie od wszystkich ryzyk (all risk). Czasami pojawia się też wymóg dodania opcji "rażącego niedbalstwa" aby pokryć jak najszerszy zakres zdarzeń.

Suma ubezpieczenia

To najważniejsza kwestia ubezpieczenia nieruchomości. Do momentu całkowitej spłaty kredytu, bank jest wpisany do ksiegi wieczystej w dziale hipoteki. Z tego powodu będzie chciał zabezpieczyć mienie przed uszkodzeniem. Podstawowe ubezpieczenie obejmować będzie ubezpieczenie od zdarzeń losowych murów i stałych elementów. Suma ubezpieczenia powinna odpowiadać wartości odtworzeniowej nieruchomości. Dla jasności:

Ryzyka dodatkowe

Ubezpieczenie nieruchomości może mieć dużo szerszy zakres, niż tylko mury. Najczęściej klienci dobierają:

• ubezpieczenie ruchomości domowych,
• ubezpieczenie od kradzieży z włamaniem,
• garaż i budynki gospodarcze,
• ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym.

Bank nie będzie wymagał tych ubezpieczeń, ponieważ te ryzyka nie zabezpieczają jego interesu. Jednakże zalecamy skorzystanie z nich dla własnego komfortu.

Wyłączenia odpowiedzialności

To bardzo ważny paragraf każdego OWU, ponieważ przy braku zachowania określonych środków, możesz mieć problem z uzyskaniem odszkodowania.

Najczęściej spotykane wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela to:

• Szkody umyślne
• Działanie pod wpływem alkoholu lub środków odurzających
• Wojna, rabunki, rozruchy,
• Zanieczyszczenie środowiska,
• Dewastacja przez lokatora,
• Powódź (w strefach zalewowych)
• Trzęsienie ziemi (w strefach wysokiego ryzyka)
• Awaria instalacji (brak regularnej konserwacji)
• Kradzież (brak odpowiednich zabezpieczeń)
• Użytkowanie nieruchomości niezgodnie z przepisami Prawa Budowlanego (np. brak przeglądów okresowych)

Dodatkowo w przypadku ubezpieczenia od ryzyk nazwanych Ogólne Warunki Ubezpieczenia podadzą dokładny katalog zdarzeń, za które ubezpieczyciel odpowiada. W kwestii ubezpieczenia od wszystkich ryzyk ubezpieczyciel wskaże tylko te zdarzenia, za które nie ponosi odpowiedzialności. W tym kontekście wykupienie opcji all-risk jest zdecydowanie lepszym pomysłem.

Ile kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

Cena ubezpieczenia nieruchomości zależy najczęściej od:

Dodatkowe ubezpieczenia do ubezpieczenia kredytu hipotecznego 

Samo ubezpieczenie mieszkania lub domu w kredycie hipotecznym może nie być dla banku dostatecznym zabezpieczeniem. Gdy masz ubezpieczenie nieruchomości, bank dostanie, co jego, w razie szkody w tej nieruchomości. Co jednak gdy jedyny żywiciel rodziny umrze lub ulegnie wypadkowi?

Dlatego banki nierzadko wymagają również ubezpieczenia na życie kredytobiorcó.  Bank może też oczekiwać, że wykupisz ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Ponadto niekiedy kredytobiorca jest zobowiązany wykupić ubezpieczenie pomostowe, które zabezpiecza bank przed niewypłacalnością kredytobiorcy do momentu ustanowienia hipoteki.

Cesja odszkodowania na bank

Cesja jest wymagana przez banki przy kredytach hipotecznych na zakup nieruchomości w celu zabezpieczenia ich interesów. Służy ona pokryciu pozostałego zadłużenia kredytowego w przypadku szkody całkowitej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.

Cesji ubezpieczenia na bank kredytobiorca dokonuje do wysokości kapitału pozostałego do spłaty.

W przypadku szkody całkowitej nieruchomości (np. pożaru), bank jako cesjonariusz otrzymuje odszkodowanie do wysokości pozostałego zadłużenia kredytowego. Pozwala to na spłatę kredytu bez obciążania kredytobiorcy.

Jeśli odszkodowanie przekracza kwotę zadłużenia, nadwyżka jest wypłacana kredytobiorcy. W przypadku szkód częściowych, odszkodowanie z reguły jest wypłacane kredytobiorcy na remont/odbudowę.

Przykład. Nieruchomość jest warta 400 000 zł i jest ubezpieczona na 400 000 zł od zdarzeń losowych. Kredytu pozostało do spłaty 200 000 zł. Bank będzie oczekiwał cesji ubezpieczenia do wysokości 200 000 zł. Również to roszczenie banku w razie szkody zostanie zaspokojone najpierw.

Jak zrobić cesję ubezpieczenia na bank?

1. Przy zawieraniu umowy ubezpieczenia nieruchomości należy poinformować ubezpieczyciela o potrzebie cesji na rzecz banku.
2. Podać dane banku: nazwę, adres, NIP, REGON, numer rachunku do spłaty kredytu.
3. Ubezpieczyciel wystawi odpowiedni dokument cesji, który należy dostarczyć do banku.
4. Cesję można również zgłosić w trakcie trwania polisy, kontaktując się z ubezpieczycielem.

Tak wypełniony dokument dostarcz do banku. Wymagania odnośnie tej procedury mogą się różnić w bankach.

Pamiętaj, że w przypadku odmowy wypłaty ubezpieczenia, nawet tego zawieranego przez usługi dodatkowe banku kredytobiorcy, cesja odszkodowania jest bezużyteczna i nie zadziała. Po prostu nie będzie czego cedować na bank.

Co się dzieje z ubezpieczeniem domu w kredycie po szkodzie?

Najczęściej w ubezpieczeniu domu po wypłacie odszkodowania po szkodzie, suma ubezpieczenia zostaje zmniejszona o kwotę odszkodowania.

Przykład. Masz dom ubezpieczony na 400 000 zł. Wiatr zerwał dach, koszt naprawy to 40 000 zł. Towarzystwo ubezpieczeniowe wypłaca 40 000 zł i suma ubezpieczenia zostaje obniżona na 360 000 zł.

W takiej sytuacji bank na podstawie umowy kredytu hipotecznego może wymagać doubezpieczenia do kwoty 400 000 zł.

Co z ubezpieczeniem nieruchomości po szkodzie całkowitej?

Zazwyczaj w takiej sytuacji otrzymujesz odszkodowanie i możesz przeznaczyć tę kwotę na odbudowę lub zakup innej nieruchomości.

Kiedy jest cesja ubezpieczenia na bank, to bank otrzymuje odszkodowanie, a Ty zostajesz bez nieruchomości i bez odszkodowania, ale też bez kredytu. Dokładne warunki tej procedury reguluje umowa kredytowa i może ona sie różnić w poszczególnych bankach.

Po otrzymaniu odszkodowania i spłacie kredytu kredytobiorca może:

• Wykorzystać pozostałe środki z odszkodowania na zakup nowej nieruchomości i zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego.
• Uzgodnić z bankiem pozostawienie bieżącego kredytu i wykorzystanie odszkodowania na odbudowę/remont zniszczonej nieruchomości.
• Zrezygnować z posiadania nieruchomości i spłacić kredyt w całości z odszkodowania.

Możesz sobie zadać pytanie: "A co jeśli wykupię dwa ubezpieczenia nieruchomości?". Na logikę takie rozwiązanie mogłoby mieć sens.

Niestety, w polskim prawie jest zapis, że wypłata odszkodowania nie może przekroczyć rzeczywistej wartości mienia. Stanowi o tym art. 8241 § 1 K.c.: "... suma pieniężna wypłacona przez zakład ubezpieczeń z tytułu ubezpieczenia nie może być wyższa od poniesionej szkody, o ile nie umówiono się inaczej".

W przypadku polis niemajątkowych, czyli ubezpieczenia na życie lub zdrowie, prawo zezwala na posiadanie kilku ubezpieczeń i wypłatę odszkodowań równolegle. Jednak jeśli chodzi o nieruchomości, funkcjonuje zasada "Jedna rzecz, jedna polisa, jedno odszkodowanie".

W każdej z powyższych sytuacji warto skontaktować się z prawnikiem, który przeanalizuje dokładnie zapisy umowy kredytowej i podejmie odpowiednie kroki. Polecamy również analizę podobnych sytuacji przez radców prawnych: https://www.kancelariatmh.pl/dodatkowe-zabezpieczenie-kredytu/