arrow-top
Jak uniknąć pułapki ubezpieczeniowej w kredycie hipotecznym?

Jak uniknąć pułapki ubezpieczeniowej w kredycie hipotecznym?

Ubezpiecznie domu w kredycie hipotecznym.

 

Czy wiesz, że brak ważnych przeglądów okresowych domu w kredycie hipotecznym może być powodem odmowy wypłaty odszkodowania a w konsekwencji wypowiedzenia umowy kredytu hipotecznego?

 

Biorąc kredyt hipoteczny, masz obowiązek ubezpieczyć nieruchomość, samodzielnie lub poprzez dodatkowe usługi oferowane przez bank, ale żeby ubezpieczenie zadziałało, musisz użytkować dom zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, w szczególności mieć ważne przeglądy okresowe zgodnie z art 62 Prawa Budowlanego.  

 

W przypadku wystąpienia znaczącej szkody mającej związek z zakresem tych przeglądów czyli np. pożaru odkominowego, pożaru z powodu wadliwej instalacji elektrycznej czy nieszczelnej instalacji gazowej - ubezpieczyciel nie wypłaci odszkodowania, a Ty zostaniesz z kredytem i zniszczonym domem. Decyzja odmowna nie oznacza, że odszkodowanie nie zostanie wypłacone ale wiąże się to z dochodzeniem odszkodowania na drodze sądowej a to może potrwać lata.

 

Jednocześnie, w sytuacji gdy wartość domu, który jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, ulegnie znaczącej zmianie, bank zażąda dodatkowego zabezpieczenia kredytu, a jeśli go nie otrzyma – skorzysta z tytułu egzekucyjnego, który jest częścią umowy o kredyt hipoteczny, nada mu klauzulę wykonalności i przystąpi do egzekucji długu z całego majątku dłużnika.

 

Powyższe warunki zapisane są w umowie kredytowej ale bank Ci tego nie przypomni ani nie będzie kontrolował czy wywiązujesz się ze swoich obowiązków jako właściciel domu jednorodzinnego. 

 

Z tego artykułu dowiesz się:

  • jak uniknąć tej tragicznej sytuacji poprzez dbanie o regularne i terminowe przeglądy,
  • co obejmuje ubezpieczenie mieszkania lub domu w kredycie hipotecznym,
  • jakie jest podstawowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego,
  • ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania pod kredyt,
  • czym jest cesja ubezpieczenia na bank i jak ją podpisać,
  • co się dzieje z ubezpieczeniem domu w kredycie w razie szkody.

 

Bez ważnych przeglądów okresowych domu jednorodzinnego możesz wpaść w duże kłopoty

 

+ ZAMÓW PRZEGLĄD

 

Brak przeglądów okresowych jest w oczach ubezpieczyciela użytkowaniem domu niezgodnie z przepisami Prawa Budowlanego a nawet rażącym niedbalstwem i najczęściej prowadzi do odmowy wypłaty odszkodowania. To naraża bank na zwiększone ryzyko.

 

Stawiając się w sytuacji banku, ma on do czynienia z właścicielem nieruchomości, który użytkował instalację elektryczną, gazową czy spalinową/wentylacyjną niezgodnie z przepisami Prawa Budowlanego doprowadzając do zniszczenia lub znaczącej utraty wartości nieruchomości.

 

Jeżeli jako właściciel domu jednorodzinnego doprowadzisz do takiej sytuacji to znajdziesz się w bardzo trudnym położeniu, ponieważ:

  • zostajesz z kredytem do spłacenia,
  • nie otrzymasz odszkodowania,
  • często dom zostaje wyłączony z użytkowania z uwagi na zagrożenie budowlane
  • bank uruchomi procedury zabezpieczenia kredytu hipotecznego lub wypowiedzenia kredytu

 

Najczęściej w takiej sytuacji bank udzielający kredytu wystąpi o dodatkowe zabezpieczenie tego kredytu. Wówczas musisz przedstawić inne mienie o wartości kredytu lub inna formę zabezpieczenia tego kredytu. Najczęściej kredytobiorca nie posiada takiego zabezpieczenia – wszak wziął kredyt hipoteczny na własny dom. Dlatego też ubezpieczenie nieruchomości do kredytu i dbanie o przeglądy jest tak ważne.

 

Polacy najczęściej biorą kredyty hipoteczne na 30 lat. W tym czasie mają obowiązek wykonać:

  • 30 przeglądów instalacji gazowej, przewodów kominowych i szamba lub oczyszczalni ścieków,
  • po 6 przeglądów instalacji elektrycznej, stanu technicznego budynku i instalacji odgromowej.
  • po 6 przeglądów stanu technicznego budynku zwanych potocznie budowlanymi

 

Zakres ubezpieczenie kredytu hipotecznego? 

 

Zakres takiego ubezpieczenia zależy od treści umowy ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Bank może wymagać też dodatkowych warunków, jak brak pomniejszenia sumy ubezpieczenia po wypłacie odszkodowania, ubezpieczenie wartości odtworzeniowej czy ubezpieczenie od wszystkich ryzyk (all risk).

 

Suma ubezpieczenia

 

To najważniejsza kwestia ubezpieczenia nieruchomości. Do momentu całkowitej spłaty kredytu, to bank jest właścicielem nieruchomości. Z tego powodu będzie chciał zabezpieczyć swoje mienie przed uszkodzeniem. Podstawowe ubezpieczenie obejmować będzie ubezpieczenie od zdarzeń losowych murów i stałych elementów. Suma ubezpieczenia powinna odpowiadać wartości odtworzeniowej nieruchomości. Dla jasności:

 

Kryterium

Wartość odtworzeniowa

Wartość rzeczywista

Definicja

Kwota potrzebna na odbudowę lub odtworzenie nieruchomości do stanu nowego, zgodnie z aktualnymi kosztami materiałów i robocizny

Wartość odtworzeniowa pomniejszona o stopień zużycia technicznego (amortyzację) nieruchomości

Przykład (nieruchomość o wartości początkowej 400 000 zł)

Kwota np. 500 000 zł wystarczająca na wybudowanie nowego domu o takich samych parametrach

Kwota np. 300 000 zł po 20 latach użytkowania ze względu na zużycie techniczne

Wymagania banku

Banki wymagają ustalenia sumy ubezpieczenia na poziomie co najmniej wartości odtworzeniowej

Niższa niż wartość odtworzeniowa, więc niewystarczająca dla banku

Wysokość odszkodowania

Wyższa kwota odszkodowania, wystarczająca na odbudowę

Niższa kwota odszkodowania, niewystarczająca na pełną odbudowę

Składka ubezpieczeniowa

Wyższa składka ze względu na wyższą sumę ubezpieczenia

Niższa składka ze względu na niższą sumę ubezpieczenia

 

 

Ryzyka dodatkowe

 

Ubezpieczenie nieruchomości może mieć dużo szerszy zakres, niż tylko mury. Najczęściej klienci dobierają:

  • ubezpieczenie ruchomości domowych,
  • ubezpieczenie od kradzieży z włamaniem,
  • garaż i budynki gospodarcze,
  • ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym.

 

Bank nie będzie wymagał tych ubezpieczeń, ponieważ te ryzyka nie zabezpieczają jego interesu. Jednakże zalecamy skorzystanie z nich dla własnego komfortu.

 

Wyłączenia odpowiedzialności

 

To bardzo ważny paragraf, ponieważ przy braku zachowania określonych środków, możesz mieć problem z uzyskaniem odszkodowania. O ile w przypadku prywatnego ubezpieczenia można walczyć z ubezpieczycielem, o tyle gdy w sprawę zaangażowany jest bank, będzie nieco trudniej.

 

Najczęściej spotykane wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela to:

  • Szkody umyślne
  • Działanie pod wpływem alkoholu lub środków odurzających
  • Wojna, rabunki, rozruchy,
  • Zanieczyszczenie środowiska,
  • Dewastacja przez lokatora,
  • Powódź (w strefach zalewowych)
  • Trzęsienie ziemi (w strefach wysokiego ryzyka)
  • Awaria instalacji (brak regularnej konserwacji)
  • Kradzież (brak odpowiednich zabezpieczeń)
  • Użytkowanie nieruchomości niezgodnie z przepisami Prawa Budowlanego (np. brak przeglądów okresowych)

 

Dodatkowo w przypadku ubezpieczenia od ryzyk nazwanych Ogólne Warunki Ubezpieczenia podadzą dokładny katalog zdarzeń, za które ubezpieczyciel odpowiada. W kwestii ubezpieczenia od wszystkich ryzyk ubezpieczyciel wskaże tylko te zdarzenia, za które nie ponosi odpowiedzialności.

 

Ile kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

 

Cena ubezpieczenia nieruchomości zależy najczęściej od:

 

Czynnik

Opis

Wpływ na cenę

Wartość nieruchomości i mienia ruchomego (suma ubezpieczenia)

Im wyższa wartość, tym droższa polisa.

Zwiększa cenę

Zakres ochrony

Podstawowy, rozszerzony, All Risk.

Szerszy zakres = wyższa cena.

Lokalizacja

Miejscowość, rodzaj zabudowy, piętro.

Ryzykowne obszary = wyższa cena.

Powierzchnia użytkowa

Im większa, tym droższa polisa.

Zwiększa cenę

Zabezpieczenia

Drzwi antywłamaniowe, alarmy, monitoring itp.

Więcej zabezpieczeń = niższa cena.

Historia szkód

Wcześniejsze szkody = wyższa składka.

Zwiększa cenę

Współwłasność

Ubezpieczenie we współwłasności może być droższe.

Może zwiększać cenę

Wiek budynku

Starsze budynki = wyższa cena.

Zwiększa cenę

Konstrukcja budynku

Drewniane domy = wyższa cena.

Zwiększa cenę

Rodzaj dachu

Dachy z łatą palną = wyższa cena.

Zwiększa cenę

 

Dodatkowe ubezpieczenia do ubezpieczenia kredytu hipotecznego 

 

Samo ubezpieczenie mieszkania lub domu w kredycie hipotecznym może nie być dla banku dostatecznym zabezpieczeniem. Gdy masz ubezpieczenie nieruchomości, bank dostanie, co jego, w razie szkody w tej nieruchomości. Co jednak gdy jedyny żywiciel rodziny umrze lub ulegnie wypadkowi?

 

Dlatego banki wymagają również ubezpieczenia na życie spłacających.  Bank może też oczekiwać, że wykupisz ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Ponadto niekiedy kredytobiorca jest zobowiązany wykupić ubezpieczenie pomostowe, które zabezpiecza bank przed niewypłacalnością kredytobiorcy do momentu ustanowienia hipoteki.

 

Cesja ubezpieczenia na bank

 

Cesja jest wymagana przez banki przy kredytach hipotecznych na zakup nieruchomości w celu zabezpieczenia ich interesów. Służy ona pokryciu pozostałego zadłużenia kredytowego w przypadku szkody całkowitej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.

Cesji ubezpieczenia na bank kredytobiorca dokonuje do wysokości kapitału pozostałego do spłaty.

 

W przypadku szkody całkowitej nieruchomości (np. pożaru), bank jako cesjonariusz otrzymuje odszkodowanie do wysokości pozostałego zadłużenia kredytowego. Pozwala to na spłatę kredytu bez obciążania kredytobiorcy.

 

Jeśli odszkodowanie przekracza kwotę zadłużenia, nadwyżka jest wypłacana kredytobiorcy. W przypadku szkód częściowych, odszkodowanie z reguły jest wypłacane kredytobiorcy na remont/odbudowę.

 

Przykład. Nieruchomość jest warta 400 000 zł i jest ubezpieczona na 400 000 zł od zdarzeń losowych. Kredytu pozostało do spłaty 200 000 zł. Bank będzie oczekiwał cesji ubezpieczenia do wysokości 200 000 zł. Również to roszczenie banku w razie szkody zostanie zaspokojone najpierw.

 

Jak zrobić cesję ubezpieczenia na bank?

  1. Przy zawieraniu umowy ubezpieczenia nieruchomości należy poinformować ubezpieczyciela o potrzebie cesji na rzecz banku.
  2. Podać dane banku: nazwę, adres, NIP, REGON, numer rachunku do spłaty kredytu.
  3. Ubezpieczyciel wystawi odpowiedni dokument cesji, który należy dostarczyć do banku.
  4. Cesję można również zgłosić w trakcie trwania polisy, kontaktując się z ubezpieczycielem.

 

Tak wypełniony dokument dostarcz do banku.

 

Pamiętaj, że w przypadku odmowy wypłaty ubezpieczenia, nawet tego zawieranego przez usługi dodatkowe banku kredytobiorcy, cesja odszkodowania jest bezużyteczna i nie zadziała. Po prostu nie będzie czego cedować na bank.

 

Co się dzieje z ubezpieczeniem domu w kredycie po szkodzie?

 

Najczęściej w ubezpieczeniu domu po wypłacie odszkodowania po szkodzie, suma ubezpieczenia zostaje zmniejszona o kwotę odszkodowania.

 

Przykład. Masz dom ubezpieczony na 400 000 zł. Wiatr zerwał dach, koszt naprawy to 40 000 zł. Towarzystwo ubezpieczeniowe wypłaca 40 000 zł i suma ubezpieczenia zostaje obniżona na 360 000 zł.

 

W takiej sytuacji bank na podstawie umowy kredytu hipotecznego może wymagać doubezpieczenia do kwoty 400 000 zł.

Co z ubezpieczeniem nieruchomości po szkodzie całkowitej?

 

Zazwyczaj w takiej sytuacji otrzymujesz odszkodowanie i możesz przeznaczyć tę kwotę na odbudowę lub zakup innej nieruchomości.

Kiedy jest cesja ubezpieczenia na bank, to bank otrzymuje odszkodowanie, a Ty zostajesz bez nieruchomości i bez odszkodowania, ale też bez kredytu.

 

Po otrzymaniu odszkodowania i spłacie kredytu kredytobiorca może:

  • Wykorzystać pozostałe środki z odszkodowania na zakup nowej nieruchomości i zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego.
  • Uzgodnić z bankiem pozostawienie bieżącego kredytu i wykorzystanie odszkodowania na odbudowę/remont zniszczonej nieruchomości.
  • Zrezygnować z posiadania nieruchomości i spłacić kredyt w całości z odszkodowania.

 

Możesz sobie zadać pytanie: "A co jeśli wykupię dwa ubezpieczenia nieruchomości?". Na logikę takie rozwiązanie mogłoby mieć sens.

Niestety, w polskim prawie jest zapis, że wypłata odszkodowania nie może przekroczyć rzeczywistej wartości mienia. Stanowi o tym art. 8241 § 1 K.c.: "... suma pieniężna wypłacona przez zakład ubezpieczeń z tytułu ubezpieczenia nie może być wyższa od poniesionej szkody, o ile nie umówiono się inaczej".

 

W przypadku polis niemajątkowych, czyli ubezpieczenia na życie lub zdrowie, prawo zezwala na posiadanie kilku ubezpieczeń i wypłatę odszkodowań równolegle. Jednak jeśli chodzi o nieruchomości, funkcjonuje zasada "Jedna rzecz, jedna polisa, jedno odszkodowanie".

Praktyczny poradnik budowy domu

Praktyczny poradnik budowy domu

Budowa własnego domu to zadanie, które wymaga nie tylko czasu, ale przede wszystkim perfekcyjnej organizacji. Wyobraź sobie, że to nic innego jak układanie gigantycznego puzzle, gdzie...

Czytaj więcej...

Jak bezpiecznie sprzedać dom? 5 porad dla sprzedającego.

Jak bezpiecznie sprzedać dom? 5 porad dla sprzedającego.

Sprzedaż domu to złożony proces, który wymaga staranności, przygotowania i dbałości o szczegóły. Aby transakcja przebiegła pomyślnie, zarówno sprzedający, jak i...

Czytaj więcej...

Jak bezpiecznie kupić dom? 5 punktów do sprawdzenia.

Jak bezpiecznie kupić dom? 5 punktów do sprawdzenia.

Kupno domu to jedno z najważniejszych przedsięwzięć w życiu, wymagające nie tylko znacznych nakładów finansowych, ale także dokładności, rozwagi i rzetelnego przygotowania. Proces...

Czytaj więcej...

Ubezpieczenie domu w budowie. Na co uważać?

Ubezpieczenie domu w budowie. Na co uważać?

Czasem może się wydawać, że ubezpieczenie domu w budowie jest niepotrzebne – skoro dom się buduje, to po co?    Praktyka pokazuje, że także nieukończony dom może...

Czytaj więcej...

Przyczyny pożarów domów jednorodzinnych

Przyczyny pożarów domów jednorodzinnych

Przyczyny pożarów stanowią zagadnienie o ogromnym znaczeniu zarówno społecznym, jak i ekonomicznym. Według danych Państwowej Straży Pożarnej, jedne z najczęstszych przyczyn...

Czytaj więcej...

 

 

Zamów przegląd

 

Jeśli szukasz przeglądu, wypełnij formularz i zamów przegląd okresowy domu!
- przegląd instalacji elektrycznej
- przegląd kominiarski
- przegląd instalacji gazowej
- przegląd budowlany

 

+ ZAMÓW PRZEGLĄD